Fel i hyreslägenhet – hyresgästs rättigheter
Jag hyr sedan 2 veckor en lägenhet (fristående stuga) upptäckte att det inte finns något varmvatten.
En VVS-entreprenör är kontaktad som först om en vecka kan söka orsak och reparera skadan. Totalt kommer r det röra sig om 3 veckor utan varmvatten. Jag betalar ingen hyra förrän skadan är åtgärdad. Dessutom vill jag en kompensation för dessa 3 veckor. Måste åka 3 mil till min flickvän för att duscha. Har jag rätt till att inte betala hyra förrän skadan är åtgärdad samt min eventuella rätt till hyressänkning för den tid som jag bott utan varmvatten?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga som att du inte kommer ha haft tillgång till varmt vatten på tre veckor och att du undrar vad du har rätt till för ersättning på grund av detta. Jag förstår också din fråga som att du, när du flyttade in, upplevde problemet direkt och att du inte hade fått någon information om detta innan inflytt.
Jordabalken (JB) är tillämplig
JB är lagen som reglerar svaret på din fråga. Närmare bestämt regleras hyra av hus, del av hus eller av lägenhet i 12 kap. JB (12 kap. 1 § första stycket JB).
Angående din rätt att inte betala hyra
Ett alternativ för att bli helt befriad från att betala hyra är att bryta avtalet. Detta innebär att prestationerna går åter, vilket i ditt fall innebär att du visserligen inte behöver betala hyra men också att du inte kan bo kvar i lägenheten. Frågan är då om du har rätt att bryta hyresavtalet.
En hyresvärd ska på tillträdesdagen tillhandahålla en lägenhet som är i ett skick som gör den fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § första stycket JB). Blir lägenheten i fråga förstörd eller får en skada innan tillträdesdagen som gör att den inte uppfyller de krav som ställs för att den ska möta ändamålet, bryts kontraktet. Du får alltså rätt att häva avtalet utan uppsägningstid. Frågan är då om bristen på varmvatten kan räknas som att lägenheten inte lever upp till det avsedda ändamålet eller inte. För att lägenheten ska anses ha lägsta godtagbara standard krävs att följande saker fungerar (12 kap. 18 a § JB):
kontinuerlig uppvärmning, kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.Då varmvatten finns med på listan över att vad som ska fungera i en lägenhet för att den ska uppnå lägsta godtagbara standard, finns det anledning att tänka sig att bristen på varmvatten i lägenheten skulle kunna vara en tillräcklig avvikelse i fråga om standard för att få bryta avtalet. Om det inte är en tillräcklig avvikelse finns andra alternativ för ersättning, vilket diskuteras nedan.
Utöver din rätt att bryta avtalet skulle du kunna ha rätt till skadestånd, möjligen för pengarna du lagt på pendling till din flickvän för att kunna duscha. Det krävs dock att skadan berott på hyresvärden eller att denne inte meddelat dig direkt om skadan före inflytt (12 kap. 10 § första stycket JB). För det första skulle man kunna argumentera för att hyresvärden är vållande om hen inte uppfyllt sin underhållsplikt, alltså att hen inte hållit lägenheten i avtalat skick (12 kap. 16 § andra punkten JB). För det andra verkar det inte utifrån din fråga som att du fått meddelande om bristerna i lägenheten från hyresvärden. Båda dessa faktorerna skulle kunna innebära att skadan berott på hyresvärden och att du därför, vid sidan av hävning av avtalet, skulle kunna ha rätt till skadestånd.
Angående din rätt till sänkt hyra
Om skadan inte är så allvarlig som ovan diskuterats och alltså inte ger dig rätt att bryta hyresavtalet, finns det möjlighet till andra påföljder.
För det första har du rätt till sänkt hyra under tiden som lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Hyressänkningen ska då vara skälig, vilket är svårdefinierat och beräknas från fall till fall beroende på vad det är för fel. Då varmvatten står med på listan som återgavs tidigare i mitt svar över grundläggande saker som ska fungera i en lägenhet, finns grund att anta att lägenheten skulle kunna antas vara i bristfälligt skick.
För det andra har du rätt till skadestånd för skada som orsakats av att lägenheten varit i bristfälligt skick. En förutsättning är dock att hyresvärden inte kan visa att bristen inte berott på hen(12 kap. 11 § fjärde punkten JB). Som följde av analysen ovan, kan hyresvärdens oförmåga att uppfylla sin underhållsplikt leda till att skadan kan sägas ha vållats av hyresvärden. Utifrån detta resonemang skulle du med andra ord kunna få skadestånd då hyresvärden inte kan sägas ha varit fri från vållande av lägenhetens bristfällighet.
Sammanfattning
Du skulle kunna ha rätt att häva avtalet och därmed inte betala hyra, på grund av att skadan kan anses ha berott på hyresvärden eller att denne inte meddelade dig innan inflytt vilka skador som funnits. Du skulle även kunna ha rätt till en skälig sänkning av hyra under tiden som lägenheten är i bristfälligt skick. I övrigt skulle du kunna ha rätt skadestånd, oberoende av om du skulle häva avtalet eller få sänkt hyra.
Notera att du måste betala hyran så länge du inte säger upp avtalet. Betalar du inte hyran, utan att säga upp avtalet, begår du avtalsbrott vilket kan leda till att du blir skadeståndsskyldig.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
