Fel i fastigheten som upptäcks efter 10 år?

2021-01-31 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Förvärvade vår fastighet 2005. Vid köpet angav säljaren att han renoverat badrummet själv 2004. Detta är noterat i besiktningsprotokollet. Eftersom vi var tveksamma till detta förfarande skrevs en "klasul" i kontraktet där det framgår att ägaren garanterar att " erforderlig fuktspärr finns". Nu 16 år senare är detta badrum starkt fukt/vattenskadat, fuktbesiktning utförd, och slutsatsen är att det är läckande tätskikt som är orsaken till vattenskadan. Efter att ha demolerat kakel och klinker i badrummet har elektriker varit här och denne konstaterar dessutom att jordfelsbrytaren till golvvärmen är felmonterad samt att förre ägaren tagit bort ett element och avslutat den elektriska anordningen ett oriktigt och farligt sätt. Min fråga är om preskriptionstiden för ovanstående passerat?Är det läckande tätskiktet att betrakta som dolt fel när det finns omnämnt i besiktningsprotokollet?Är det rent juridiskt utsiktslöst att kontakta mäklare eller starta rättsprocess?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB.

Vad innebär fel i fastighet?

I 4 kap. 19 § JB framhävs det att "om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet.

Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om den fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel. Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen.

Vad innebär ett konkret fel?
Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall hade en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, NJA 1983 s. 858.

Vad innebär ett abstrakt fel?
Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, NJA 1984 s. 3.

Preskriptionstid för att reklamera fel?
Som huvudregel ska köparen av fastigheten reklamera felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Om det anses att köparen inte reklamerat i tid får köparen heller inte åberopa att det är fel i fastigheten, 4 kap. 19 a§ JB. Om säljaren däremot har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, har köparen rätt att åberopa fel även om det inte är inom "skälig tid". Vidare har köparen tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen, efter 10 år förlorar köparen rätten att göra gällande att fel föreligger i fastigheten, 4 kap. 19b § JB.

Sammanfattning och råd
Utifrån din fråga presumerar jag att detta var ett fel som ni delvis visste om, och därmed togs detta fel upp i avtalet i form av en klausul, vilket innebär att detta är ett konkret fel. Det är alltså inget abstrakt fel i och med att det inte var en avvikelse som ni med fog kunde förutsätta vid köpet. Fortsättningsvis är "preskriptionstiden" för att göra gällande att fel föreligger i fastigheten som längst 10 år, och reklamationer ska göras så fort felet upptäcks. I detta fall är det i min mening inte möjligt att reklamera det konkreta felet i och med att det redan har passerat 10 år. Vidare är det i min mening även enklast att åtgärda felen själva eller kontakta förra ägaren av huset för att göra upp en förlikning utan att påbörja en process för att bespara eventuella långdragna processer som kan bli dyrare än att åtgärda själva felen som uppstått.

Jag hoppas att ni fick svar på er fråga!

Med vänliga hälsningar,

Arian Shadmehr
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (477)
2021-10-20 Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?
2021-10-19 Dolt fel i fastighet och reklamationstid
2021-09-30 Undersökningsplikt och besiktningsmannens ansvar
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen

Alla besvarade frågor (96470)