Fel i fastighet trots säljares utfästelse
Vi har köpt ett äldre hus där ägaren sa att all el var bytt. När vi sedan tog in en elektriker för att få fler eluttag så hittar han fel på fel när han börjar gräva i elen. El är dragen i lampsladdar och det är tejpat å skarvat samt dittejpade jordar som är lifsfarligt.. Vi måste byta allt...Huset är livsfarligt att bo i.
Detta kostar oss ca 50-60 tusen hittills... Vi har besiktigat med Anticimex.
Vems är ansvaret här?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Då det rör sig om köp av hus är jordabalken 4 kap. tillämpligt och gäller för er situation. Jag kommer nu gå in på er undersökningsplikt som köpare och dess betydelse i förhållande till säljarens utfästelser, vad som räknas som fel samt ersättning för fel.
Köparens undersökningsplikt
I 19 § andra stycket, jordabalken 4 kap. jordabalken framgår köparens undersökningsskyldighet. Köparens undersökningsskyldighet är långtgående och av rättsfall har framgått att det ställs höga krav på köparen vid undersökning av fastighet inför köp för att upptäcka fel.
I NJA 1980 s. 555 har konstaterats att även svårupptäckta fel kan vara att bedöma som fel köpare borde upptäckt. I detta fall fall bedömdes undersökningsplikten omfatta att köparen borde krupit in under huset för att upptäcka ett fel.
I ert fall är frågan om den felaktiga elen är att betrakta som ett fel eller om det är något som ni borde upptäckt vid fullgörandet av er undersökningsplikt. Säljarens utfästelse kommer då att spela in, vilket gör att kravet på undersökningsplikten inte ställs lika högt.
Säljarens utfästelse
En utfästelse av en säljare kan reducera, dvs. minska, köparens undersökningsplikt. Om en säljare har gjort en utfästelse kan han sedan inte åberopa köparens undersökningsplikt som invändning vid fel i fastighet om det inte varit så uppenbart att säljarens utfästelse varit felaktig att köparen måste antas varit i så kallat ond tro (vetat om att utfästelsen varit felaktig).
I ert fall har säljaren utfäst att all el är bytt, vilken då leder till att undersökningsplikten reduceras just för detta. Det gör dock inte att ni som köpare kan underlåta att undersöka elen helt och hållet, om det ni nämner om "skarvar och dittejpade jordar" varit klart synligt och lätt att upptäcka omfattar troligtvis undersökningsplikten detta trots säljarens utfästelse.
Dolt fel?
Frågan är nu om problemen med elen är att se som ett fel. Som tidigare nämnt faller detta under undersökningsplikten, om ni som köpare lätt kunnat upptäcka dessa fel. Men som köpare kan inte krävas att ni ska behöva riva upp elen för att hitta felen. Om skadorna är av sådan art att ni inte kunnat upptäcka dem med annat än att börja gräva i elen faller detta under dolt fel, enligt 19 §, jordabalken 4 kap. Men som sagt så spelar säljarens utfästelse in.
Ersättning för fel
Ni kan som köpare ha rätt till prisavdrag på köpeskillingen, motsvarande huset i avtalat skick (dvs. med bytt el) i förhållande till i felaktigt skick. Prisavdraget ska då motsvara mellanskillnaden. För att åberopa ett dolt fel krävs dock att reklamationen sker inom tio år, 19 b § 4 kap. jordabalken.
Bedömning av er situation
I ert fall, då säljaren utfäst att all el är bytt, och ni inte upptäckt detta förrän ni tagit hjälp av en elektriker, utgår jag ifrån att det inte varit direkt synbart. I sådant fall bör detta, mot bakgrund av säljarens utfästelse, räknas som dolt fel som i sin tur bör leda till ersättning. Till exempel i form av prisavdrag i enlighet med 12 §, 4 kap. jordabalken.
