Fel i fastighet - säljarens ansvar?

Hej!

Sålde ett fritidshus byggt 1969 nu i september. All fasad utom en vägg är original. Vi fick taket bytt vid vårt köp 2003 pga läckage. En auktoriserad takfirma la osb-plattor på det befintliga plåttaket och ovanpå det takduk. Vi har inte haft några problem under våra år, inomhusklimatet har alltid varit torrt och ingen lukt har känts. Senast i augusti gick vi uppe på taket som kändes och såg helt normalt ut. Köparen gjorde ingen besiktning. Han är takläggare och hade påpekat till mäklaren att han tyckte plåtarbetet runt taket såg dåligt ut, men han frågade aldrig oss något eller undersökte det närmare. I slutet av september var vi på besök i vår nya stuga, och min man ringde som utlovat köparen och bokade möte för att gå igenom den gamla stugan, visa hur olika saker fungerade och svara på frågor. Köparen dök aldrig upp, min man ringde och sms:ade men han hörde aldrig av sig.

Nu mailar han med krav på att vi ska betala 70000kr eftersom han menar att alla osb-skivorna är helt ruttna och hela taket måste bytas. Verkar som om han tänker låta sin egen firma göra jobbet. Vi har inte fått någon dokumentation från någon besiktning eller liknande. Han verkar inte ha brutit upp taket eller så, går inte att komma åt det inifrån. Han hävdar dessutom att rötskada i en vägg bakom ett fönsterfoder är ett fel vi dolt med uppsåt trots att väggen är från 1969, och vill även ha ersättning för detta.

Är detta rimligt? Kan vi ställas till svars?

Lawline svarar

Hej,

Tack för att ni vänder er till oss på Lawline med er fråga, samt stort tack för att ni valt att använda er av en av våra ”Express-tjänster”.

För att förtydliga mitt upplägg i svaret kommer jag börja med en allmän redogörelse om vad gäller undersökning vid köp av fastigheter samt fel i fastigheter. Jag kommer sedan dela upp de två olika kraven under olika rubriker för att göra det så tydligt som möjligt, och avsluta med en sammanfattning/rekommendation om hur ni kan eller bör gå vidare med ärendet.

Allmän redogörelse

Vid varje fastighetsköp har köparen en absolut undersökningsplikt för att upptäcka eventuella fel i fastigheten. Att undersökningsplikten är absolut innebär att köparen kommer stå för fel som finns i fastigheten och som köparen borde ha upptäckt, oberoende av om köparen har eller inte har undersökt fastigheten. Det finns alltså inget krav på att köparen måste undersöka fastigheten men denne får stå för fel som anses upptäckbara. Är felen sådana som inte faller under köparens undersökningsplikt och alltså inte är ”upptäckbara”, räknas felen som dolda fel och säljaren blir ansvarig för dessa.

Köparens undersökningsplikt sträcker ganska långt och köparen antas vid en undersökning ha normal erfarenhet om fastigheter. Vid bedömningen är utgångspunkten objektiv och är felen synbara anses det vara upptäcktbart. Köparen begärs även undersöka områden på fastigheten som man inte kan komma åt så lätt, men det krävs inte att köparen anlitar en besiktningsman för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld.

I ett rättsfall angående röta i golvbjälklaget hade köparen enligt HD en skyldighet att krypa under och undersöka ett svårtillgängligt men åtkomligt kryputrymme. HD ansåg att på grund av att bostadens ålder var över 30 år skulle köparen förstå att skador bara skulle kunna hittas från kryphållet, därmed hade köparen en skyldighet till att undersöka i kryputrymmet. Hade köparen krupit in i utrymmet, skulle köparen ha upptäckt rötan. Vindsutrymmen som inte kan undersökas utan att det krävs ingrepp i byggnaden, anses som huvudregel ligga utanför undersökningsplikten. HD har dock ansett att det ändå kan behöva göras en undersökning i vindsutrymmet om säljaren ger anledning till det genom sina upplysningar

Köparen kan på grund av olika omständigheter få en nedsatt undersökningsplikt, t.ex. om säljaren har lämnat uppgifter om fastigheten. Då säljaren lämnar garantier om fastighetens skick, muntliga som skriftliga, kan köparens undersökningsplikt förminskas eller till och med falla bort. Även lugnade besked som har lämnats av säljaren kan leda till en reducering av undersökningsplikten. Undersökningsplikten kan dock inte bara minskas, utan den kan också ökas på grund av vissa andra omständigheter. Finns det symptom på att fel föreligger genom att köparen t.ex. finner fuktfläckar, spricker eller känner dålig lukt, så krävs det att köparen gör en mera ingående undersökning.

Köparen bör vid en undersökning ta hänsyn till åldern på fastigheten t.ex. se efter om taket behöver läggas om vid ett äldre hus, om dräneringen fungerar som den ska eller att elledningar inte hänger lösa. Köparen måste tänka på reparationer som kan vara normalt för just en viss åldersklass på fastigheten.

För att köparen ska kunna göra gällande att ett fel föreligger i en fastighet måste köparen reklamera inom skälig tid efter det att denne har märkt eller borde ha märkt felet enligt 4 kap. 19 a § Jordabalken. Reklamationsfristen börjar då felet framträder på ett påtagligt sätt efter köpet, därför tar reglerna om reklamation först hänsyn på de dolda felen eftersom en undersökning av fastigheten ska ha gjorts innan köpet varpå övriga fel ska ha hittats.

Dolda fel föreligger om det efter köpet framkommer fel, som köparen inte haft anledning att räkna med och inte kunnat hitta vid en undersökning. För att säljaren ska bli ansvarig för felet ska felet ha funnits vid köpet, men som sagt inte kunnat hittas. Utgångspunkten vid bedömningen om ett dolt fel föreligger är vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Förväntningen i sig ska även delvis grundas på huset skick samt husets ålder.


Ruttna OBS-skivor

Vad gäller just obs-skivorna så har köparen vid en lätt besiktning noterat att taket verkar vara dåligt gjort. I den situationen har köparen en skyldighet att undersöka detta mer, om det är något hen möjligtvis skulle vilja påpeka innan ett köp.

Enligt ovan redogörelse framgår det att köparen borde alltså ha undersökt taket mer för att kunna kräva något från er. Även om han inte har gjort en ordentlig undersökning så anses han ha gjort det, och anses även känna till ”fel” som är synliga och möjliga att upptäcka.

Jag anser alltså att er skyldighet att ersätta köparen på något sätt för taket och skivorna är passerad och att köparen har accepterat vid köpet att taket inte är som nytt. Huset är även 40 år gammalt vilket man ska ta hänsyn till, köparen kan inte förvänta sig att huset ska vara felfritt. Vidare kan även påtalas att reklamationsfristen för taket är förbi, eftersom köparen skulle ha påtalat detta när han såg att taket inte var helt korrekt.

Rötskada i väggen bakom fönsterfoder – dolt fel?

För att ni ska kunna bli ansvariga för rötskadan så krävs det först och främst att skadan kan anses vara ett dolt fel, och då krävs det att felet fanns vid köpets ingående samt att skadorna inte gick att finna vid en undersökning av huset. Undersökningen måste i sig uppfylla kraven som ställs på undersökningsplikten. Detta är ingen bedömning jag kan göra då jag inte vet så mycket om skadorna, utan detta är något som måste göras av en sakkunnig som kan undersöka och försöka komma fram till när rötskadorna uppstod. Hur lättåtkomliga rötskadorna är, är även svårt för mig att veta, utan även detta måste man göra en vidare undersökning för. Från er sida är det viktigt att kunna bevisa att felen gick att upptäcka vid en undersökning, eller finna bevisning som säger att rötskadorna har uppstått efter köpet.


Slutsats/rekommendation

Vad gäller obs-skivorna så skulle jag göra bedömningen att ni inte har en skyldighet att ersätta, utan att ni helt enkelt borde bestrida det kravet. Vidare för rötskadorna så är bedömningen som sagt svår för mig att göra, utan det krävs vidare undersökningar och en vidare kunskap om fastigheter.

Hoppas ni har fått en vägledning i ert ärende och att ni är nöjda med svaret. Om ni har funderingar över mitt svar och om det är någon bit ni inte förstår, så når ni mig på cornelia.najafi@lawline.se.

Allt gott och lycka till med ert ärende!

Mvh,

Cornelia NajafiRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Fel i fastighet? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000