Fel i fastighet på grund av enstegstätade fasader
Hej
Vi är 6 st fastighetsägare som köpt var sin fastighet av XX på totalentreprenad.
6månader efter vi tagit huset i besittning regnar det in i mitt garage och i fler fastigheter. Vi anlitar sakkunnig certifierad expert På fukt och fasad och han dömer ut fastigheterna som risk byggnader. XX har sålt ett enstegstätat fasadlösning utan djuptätning vilket kan innebära att fukt utifrån tränger in i trästomme vid öppningar som fönster och dörrar samt andra infästningar.
Branschen har sedan 2008 rekommenderat att alltid bygga tvåstegstätade fasader för minimera risken.
Arbetet med att såga upp fasaderna , lyfta ur dörrar och fönster har skett under vinter och vår så vi har plast tält över husen med värmefläktar blir lösningen. Vi bor kvar i byggröran under tiden 5 veckor inplastade samt 2 veckor med ställningsarbeten samt 3 veckor för andra reparationer totalt 10 veckor där vi borde ha blivit erbjudna evakuering.
Nu har det gått 3,5 år sedan inflyttning och vi har inte haft många veckor utan hantverkare under denna tid. Ritningar och specifikationer fanns inte på hur fasaden skulle uppföras med puts och plåt vilket har en stor del av dröjesmålet.
Vi vill ha kompensation för förseningen. Vi har inte kunna nyttja fastigheten som avsetts och mycket energi där vi fått tjata och driva frågan mot byggjätten.
Vi har aviserat att vi kommer att kräva kompensation men inte preciserat kraven.
Tacksam för råd hur vi bäst tar processen vidare och lämplig ersättningsnivå
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du har köpt en fastighet av ett byggföretag med en helt nybyggd villa samt garage på. Efter sex månader upptäckte du att det regnar in i bland annat ditt garage. Huset har byggts med en enstegstätad fasad vilket leder till en högre risk för fuktskador. Det har skett reparationer av fasaden under tio veckor och ni har inte blivit erbjudna att bo någon annanstans under tiden. Du och övriga fem fastighetsägare vill nu ha kompensation för de olägenheter ni drabbats av i samband med felet.
Fel i fastighet
Din fråga rör fel i fastighet och därmed blir reglerna i jordabalken (JB) tillämpliga. I fjärde kapitlet i JB regleras fel i fastighet. Enligt 4:19 JB finns det två typer av fel i fastighet, konkreta och abstrakta fel. Ett konkret fel innebär at fastigheten avviker från vad som avtalats medan ett abstrakt fel innebär att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. I ditt fall handlar det om ett eventuellt abstrakt fel. Att husets fasad håller tätt kan en köpare med fog förutsätta vid köp av ett helt nytt hus.
Undersökningsplikt
Vad som är viktigt är dock att en köpare av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt. Detta gäller även om det rör en helt nybyggd villa. Undersökningsplikten stadgas i 4:19 2 st JB och innebär att det inte som fel går att åberopa sådant som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Undersökningsplikten ställer därmed höga krav på köparen, vilket är anledningen till att det är viktigt att besiktiga en fastighet innan köp. Vid beskrivning av undersökningsplikten brukar sägas att köparen måste undersöka utrymmen som är "obekväma", exempelvis ett vindsutrymme, men hen måste inte bryta upp väggar eller golv. Eftersom problemen med din fastighet är hur fasaden är byggd torde den inte omfattas av undersökningsplikten, i vart fall inte om det är svårt att inspektera den. Detta är dock svårt för mig att avgöra. Jag kommer i mitt fortsatta svar utgå från att hur fasaden är tätad inte omfattas av undersökningsplikten.
Ersättning
Om undersökningsplikten inte omfattar fasadens tätning går det att åberopa enstegstätningen som ett dolt fel i fastighet enligt 4:19 JB. För att köparen ska kunna åberopa fel i fastighet krävs att en reklamation görs inom skälig tid efter att hen märkt eller borde ha märkt felet enligt 4:19a JB. Detta krav verkar vara uppfyllt i ditt fall då fel uppstod redan sex månader efter köpet och du verkar ha tagit kontakt med säljaren direkt. Jag kommer därför utgå från att reklamation har skett. Då kan köparen enligt 4:19 JB utkräva påföljder enligt 4:12 JB. Dessa påföljder är i första hand prisavdrag, och om felet är av väsentlig betydelse, hävning. Köparen har enligt samma bestämmelse rätt till ersättning för skada. Detta medför att du och övriga fastighetsägare kan kräva ersättning av säljaren för de skador ni lidit på grund av felet i fastigheterna. För att ni ska ha rätt till ersättning krävs det dock att säljaren har varit vårdslös när denne byggt husen med enstegstätade fasader. Här har ni dock en fördel då Högsta Domstolen i mål NJA 2015 s. 1040 har behandlat frågan om fuktskador i samband med enstegstätade fasader. Där ansågs byggföretaget ha agerat vårdslöst genom att använda enstegstätade fasader.
Råd till er
Jag rekommenderar er att ta kontakt med en jurist som kan hjälpa er med ert ärende eftersom det ofta handlar om stora värden vid fel i fastigheter. Det är svårt för mig att säga vad en lämplig ersättningsnivå är utan mer insyn i ärendet och därför rekommenderar jag att ni tar professionell juridisk hjälp i frågan. Juristen kan då hjälpa er med att dels kräva byggföretaget på en rimlig ersättning och dels hjälpa till som ombud i en eventuell tvist. På Lawline arbetar duktiga jurister som gärna hjälper er i ärendet. Du kan maila mig på lovisa.lundgren@lawline.se om du önskar anlita en jurist eller om du har några frågor angående mitt svar.
Med vänliga hälsningar,
