Fel i fastighet om El-ledningar är bristfälliga?
Hej! Vi har köpt ett hus 2020 som är byggt 2018. Den som ägde huset innan oss hade själva köpt huset av den som lät bygga huset. När vi nu köper huset så visar det sig att elen i hela huset inte är dragen enligt svensk lag och är rent livsfarlig både ur brandsynpunkt och att det kan vara stömförande. Detta har vi upptäkt genom att anlitat en elektriker som har fått montera ner utomhusbelysningar och skruvat bort elkontakter osv i huset för att kunna se. Vi hade själva inte kunnat se detta utan krävts fackman och nedmontering för att se bakomliggande dragningar. Elen i hela huset måste dras om. Dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB.
Vad är definitionen av fel i fastighet?
I lagen framgår det att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § JB. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel.
Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Jag kommer nedan att försöka redogöra lite djupare kring innebörden av dessa två typer av fel för att ge en klarare bild.
Vad innebär ett konkret fel?
Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall en person köpt en fastighet där denne hade fått ritningar på hur vattenledningarna hade dragits. Ledningarna hade dragits på ett annat sätt än som angavs i ritning, i ritningarna angavs det att ledningarna hade dragits i taket men som i som i verkligheten hade dragits i golvet. Ledningarna hade efter en tid orsakat vattenskador och köparen av fastigheten gjorde gällande att säljaren hade utfäst genom överlämnandet av ritningarna att ledningarna skulle vara felfria. Högsta domstolen avgjorde fallet och framhöll hade ledningsdragningen inte varit på tal vid förhandlingarna och köparna hade inte verkat fästa någon uppmärksamhet på hur dessa var dragna. Av denna anledning ansåg rätten att någon utfästelse inte förelåg, men att i vissa speciella fall kan överlämnandet av ritningar anses som en utfästelse att fastigheten är uppbyggd på ett visst, (se NJA 1978 s. 307)
Vad innebär ett abstrakt fel?
Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, (Se NJA 1984 s. 3).
Vad är det för typ av fel i ditt fall?
Utifrån frågan har jag förstått att ni köpt ett hus där elen i efterhand visade sig vara felaktigt dragen, och som dessutom var strömförande samt brandfarlig. I detta fall beror det på om ni hade kunskap om att elen var dragen av någon som saknade sakkunskapen för att dra ledningen i huset, eftersom om ni hade kunskap om detta hade det medfört att ni eventuellt fått en utökad undersökningsplikt. Min bedömning utifrån frågan är att det i huvudsak föreligger ett abstrakt dolt fel, eftersom som köpare förutsätter man med fog att de elektriska ledningarna bör vara korrekt dragna, vilket i detta är ett fel som avviker från vad ni som köpare med fog kan förutsätta. Vidare kan det inte krävas av er som köpare att ni ska ingripa i fastigheten för att kunna upptäcka dolda fel, alltså kan det inte krävas att ni ska besitta en fackmans kunskap vid köpet för att upptäcka felet. Till följd av att ett dolt fel föreligger har ni som köpare rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller om felet är av väsentlig betydelse rätt att häva köpet.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
