Fel i fastighet och lös egendom

Question

Hej,

Vad är abstrakt och konkret standard, abstrakt fel och konkret fel gällande köp av fast respektive lös egendom samt vilka påföljder köparen kan göra gällande vid faktiska fel?

Uppskattar verkligen svar!

Answer 1

Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!

Abstrakt och konkret standard

När det kommer till fel i fastigheter och vilka påföljder som köparen kan göra gällande mot säljaren regleras av jordabalken. Det framkommer inte i jordabalken vad som avses med begreppet fel, utan det är en bedömningsfråga och bedöms från fall till fall om fastigheten avviker från den standard som köparen har rätten att kräva. Det finns två sätt att fastställa standard och det görs med konkret respektive abstrakt standard. Med konkret standard avses betyder med andra ord avtalad standard, det är inte bara vad parterna uttryckligen avtalat, skriftligen eller muntligen, som ska tillmätas betydelse utan även andra typer av uppgifter om fastigheten. Det kan exempelvis vara uppgifter som framkommer i annonser och skriftväxling, muntliga uppgifter som lämnats vid en undersökning av fastigheten eller under förhandlingarna. De uppgifter som säljaren lämnar kan vara allt möjligt, exempel är att fastigheten är uppförd enligt särskilda branschregler. Men det krävs att de uppgifter som säljaren lämnar är någorlunda precisa. När det istället kommer till abstrakt standard, om det är så att det inte framgår någon typ av standard från avtalet är det istället vad som normalt sett anses vara just normalt för en liknande fastighet utifrån vad köparen kunnat förutsätta vid köpet. Även här kan det röra sig alla möjliga olika egenskaper.

Faktiska fel

Faktiska fel framkommer i 4 kap 19 § jordabalken som sådana fel att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätt vid köpet. När det kommer till faktiska fel kan det vara precis allt möjligt, men framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet, kan vara fuktskador, rötskador, skadedjur eller konstruktionsfel med flera. För att köparen ska kunna hävda detta fel krävs det att du inte kunnat räkna med detta när du köpte fastigheten och där räknas många olika faktorer in, priset för fastigheten, fastighetens ålder, fastighetens läge med flera. Det ska även läggas hänsyn till vad som har framkommit från säljaren under köpeförhandlingarna. För att det ska föreligga ett fel krävs det att du som köpare inte ska kunna ha förutsatt något, det vill säga om du faktiskt undersökt fastigheten noggrant. Det görs en samlad bedömning av allt ovan för att bedöma vad som ska anses vara en normal standard på fastigheten och eventuellt om det rör sig om ett faktiskt fel eller inte. Det ska tilläggas att köparen har en väldigt långtgående undersökningsplikt!

Abstrakta och konkreta fel

När det kommer till faktiska fel delas dessa upp i abstrakta och konkreta fel.

Med konkreta fel är sådana fel som avviket från köpeavtalet eller vad säljaren garanterat. Alltså preciserande uttalanden om fastigheten. Med abstrakta fel är sådana fel som avviker från vad köparen rimligen inte hade kunnat förutsätta vid köpet. Att fastigheten avviker från vad som kan anses vara normal standard. De abstrakta felen delas dessutom in i; fel som köparen hade vetskap om under köpet och sedan dolda fel som varken köparen eller säljaren kände till.

Det framkommer av artiklarna 4 kap 12 och 19 §§ vad köparen kan göra om det föreligger ett fel, där står det att köparen kan bli kompenserad genom prisavdrag, skadestånd eller häva köpet.

När det istället kommer till lös egendom är det inte längre jordabalken som gäller utan Köplagen, så vid köp av en bostadsrätt till exempel är det inte jordabalken som gäller utan Köplagen. När köp görs mellan två privatpersoner är det Köplagen som reglerar säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter. Om det rör sig om privatperson och näringsidkare är det Konsumentköplagen som gäller istället.

Fel i vara

Reglerna om fel framkommer i Köplagens 17 och 18 §§. I 17 § 1 st Köplagen framkommer konkreta fel och i 17 § 2 st Köplagen framkommer abstrakta fel. I Köplagens 18 § framkommer vad säljaren utlovat, produkten ska stämma överens med vad säljaren utlovat även om dessa egenskaper inte har ingått i avtalet.

Konkreta fel menas med fel på en vara som inte stämmer överens med vad parterna har avtalat. Det kan handla om art, mängd, kvalitet eller andra typer av egenskaper. Det kan exempelvis vara att varan är i fel färg så är det ett konkret fel. Med abstrakta fel är fel som en köpare i allmänhet kan förvänta sig, exempelvis hur en tv fungerar, om felet avviker är det då ett abstrakt fel.

Påföljder för fel i varan framkommer av Köplagens 30, 34, 37 och 40 §§. Du kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet och dessutom kräva skadestånd.

Vänligen,