Fel i fastighet och köpares undersökningsplikt

2018-11-09 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej, jag köpte en lägenhet i januari. Säljarna hade lagt in laminatgolvet själva i kök och vardagsrum med öppen planlösning och det såg bra och felfritt ut. I juli/augusti började golvet knarra och bogna. Jag kontaktade då en golvläggare som kom och tittade på golvet och konstaterade att det inte berodde på fuktskada utan på att golvet var fel inlagt och att golvet var av fel typ och kvalite för den aktuella ytan 40 m2. Samt att det var lagt med fel avstånd mellan skarvar och för nära väggar. Säljarna säger ifrån sig ansvar för detta med anledning av att dom gjort det själva och inte anlitat fackman. Jag anlitade inte någon besiktningsman innan avtal skrevs på eftersom jag tyckte att allt såg bra ut. Hur ser mina rättigheter ut och hur stor är chansen att jag vinner i ett eventuellt domstolsbeslut angående det här?
SVAR

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Fastighetsköp regleras i 4 kap Jordabalken (JB).

Det felaktigt lagda laminatgolvet utgör ett fel i fastighet enligt 4 kap 19 § JB. Denna bestämmelse tar sikte på fel, då fastigheten avviker från avtalat skick eller om fastigheten i övrigt avviker från vad en köpare har fog att förvänta sig vid köpet. I ditt fall handlar det om det senare typfallet.

Köpares undersökningsplikt

För att utreda om det felaktigt lagda golvet och skadorna detta har gett upphov till är ett fel i lagens mening, måste man ta ställning till vissa omständigheter. Köpare av fastighet har undersökningsplikt. Detta innebär att fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten inte får åberopas som fel. Undersökningsplikten sträcker sig olika långt beroende på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständighet vid köpet. Utgångspunkten är att det som en kunnig och noggrann person hade hittat inte ska anses vara ett fel i lagens mening. Det innebär inte automatiskt att man behöver anställa en besiktningsman, även om detta vanligtvis gör att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt på ett godtagbart sätt. Om det finns omständigheter som tyder på att fel kan föreligga kan undersökningsplikten öka. I ditt fall kan detta aktualiseras om t.ex. säljarna lämnat upplysning om att de själva lagt golvet och inte anställt en fackman för utförandet. I detta fall kan undersökningsplikten för golvet öka; dock inte i den mån att det krävs att delar av huset "rivs" eller att golvet öppnas upp för att säkerställa att felaktighet inte föreligger. På motsvarande sätt kan säljarens uttalanden i viss mån ibland bidra till att undersökningsplikten minskar ifall detta sker i form av garantier eller motsvarande försäkrande utfästelser.

Säljaren ansvarar dock alltid för fel som inte är upptäckbara; alltså s.k. dolda fel.

Påföljder och förutsättningar

Fel i fastighet ger dig som köpare antingen rätt till prisavdrag på köpeskillingen eller hävning av köpet (om felet är väsentligt, se 4 kap 12 § JB). Om du ytterligare kan bevisa att felet beror på säljarens försummelse kan du dessutom få rätt till ersättning i form av skadestånd.

En viktig aspekt är reklamation av felet. En köpare får inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnat säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation i 4 kap 19 a § JB ). Reklamationsfristen börjar löpa från det att felet blir påtagligt och det finns inget formkrav, även om det i bevishänseende är viktigt att detta sker på ett säkert sätt tex. genom skriftligt meddelande. Förutsatt att du meddelat säljaren om felet inom en relativt kort period och att du kan bevisa detta, borde du ha fullgjort din reklamationsskyldighet och kan göra felet gällande mot säljaren.

Sammanfattningsvis måste du kunna bevisa att felet fanns vid fastighetsköpet, men inte kunde upptäckas trots noggrann besiktning (alltså att det handlar om ett dolt fel) och att du fullgjort din reklamationsskyldighet. I detta fall kommer du att kunna ta upp saken i en domstolsprocess. Framgången i processen är beroende på hur stark bevisning i dessa avseenden du har möjlighet att presentera.

Vänligen,

Ellen Hägerström
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (293)
2018-11-09 Fel i fastighet och köpares undersökningsplikt
2018-11-08 Omfattas vattenbrunn av köparens undersökningsplikt?
2018-11-08 Vi ha köpt ett hus med poolen ligger på kommunens mark, vad kan vi göra?
2018-11-07 Köp av fastighet där en uppgift i objektbeskrivningen visat sig vara felaktig

Alla besvarade frågor (61973)