FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet02/03/2017

Fel i fastighet - köp av byggklar tomt

Jag har köpt byggklar tomt av kommunen (inom tätort) köpet gjordes i ett område där ett 20 tal andra tomter såldes. På de andra tomterna fanns ett matjords lager på 30-50 cm, när vår tomt började schaktas visade sig att kommunen andvänt tomten för att tippa matjord på så matjordsskiktet på vår tomt är ca 2,5m, detta kommer givetvis att medföra extrakostnader för oss. Både företaget som sköter markarbetet och utsättningsmannen anser att kommunen borde ersätta oss för merkostnaden. Hur ser reglerna ut, finns dolt fel vid tomtköp?

Lawline svarar

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Regler om köp av fastighet finns i jordabalkens (JB) 4 kapitel. Det problem du beskriver skulle kunna utgöra ett fel i fastigheten enligt JB 4 kap. 19 §. I första hand utgår felbedömningen från vad som framgår av avtalet eller andra utfästelser från säljaren, och avvikelser därifrån ska i regel betraktas som fel. Nu vet jag inte vad som står i avtalet, men om tomten benämns som byggklar och matjordsskiktet innebär att du måste vidta åtgärder innan tomten kan bebyggas skulle det kunna innebära ett fel som avviker från avtalet. Fel kan även föreligga om fastigheten avviker från vad du med fog kunnat förutsätta om skicket. Den delen av bestämmelsen innebär att säljarens ansvar inte är begränsat till det som garanterats i avtalet, utan det omfattar även avvikelser från sådant en köpare kan förvänta sig med hänsyn till fastighetens skick i allmänhet. Ofta spelar det in om byggnader på tomten är nybyggda eller gamla, hur dyrt fastigheten har köpts och liknande. Vad du kan peka på i ditt fall är att kommunen har sålt ett 20-tal liknande tomter som har haft matjord ner till ett visst djup och att du då kunnat förvänta dig att din tomt skulle ha samma djup.

En viktig del av bedömningen är att du som köpare har en s.k. undersökningsplikt, alltså en skyldighet att före köpet undersöka fastigheten efter fel. Om felet borde ha upptäckts vid en sådan undersökning får det inte åberopas mot säljaren. Dolda fel är fel som inte bort ha upptäckts och som då kan göras gällande. Fastigheten ska undersökas med hänsyn till bl.a. den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter. Om djupet på matjordsskiktet på de andra fastigheterna var känt talar det för att djupet på din tomt borde ha undersökts före köpet. Däremot om säljaren i avtalet eller på annat sätt har gjort utfästelser om djupet på matjorden har det inte behövt undersökas och borde räknas som fel.

Vill du göra gällande fel mot kommunen ska du meddela till kommunen att du reklamerar köpet, och du kan då göra gällande avdrag på köpeskillingen. Du kan även ha rätt till skadestånd för merkostnader om kommunen har orsakat felet på ett försumligt sätt. Om kommunen bestrider påståendet om fel lär saken behöva lösas i domstol.

Jag hoppas att svaret är er till hjälp

Vänliga hälsningar,

Lawline RådgivareRådgivare