Fel i fastighet, fuktsskador i väggen men vi har informerat köparen om detta.
Hej
Jag har sålt mitt hus och nu hotar de nya ägarna med dolt fel. Huset dränerades om 2013 och därefter blev väggarna fortfarande fuktiga under våren. Detta meddela jag köparna om i den frågelista som mäklaren använder. Köparen utförde en utökad besiktning och där konstaterades att förhöjd fukthalt fanns i en av väggarna. Teorin om orsaken är att väggen då var täckt med spånskivor vilka vi då rev innan jag flyttade ut.
De nya ägarna tog över huset i augusti 2019. Nu i vår har stora mängder vatten trängt in i källaren. Detta har vi som bodde där tidigare aldrig varit med om. Den nya ägaren har hitintills krävt att jag ska kontakta NCC, som utförde dräneringen. Jag har gått honom till mötes och NCC har varit och tittat men inte kunnat se något fel. Den nya ägaren har nu grävt ur runt huset och påstår sig nu veta vad som är fel. Han vill att jag antingen ska betala för att åtgärda felet eller driva processen gentemot NCC. Om inte, kommer han stämma mig för dolt fel.
Anser ni att han ha goda chanser att åberopa dolt fel?
MVH
Agnes Waiswa
agnes.waiswa@sundsvall.se
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: Jordabalk
Översikt av felreglerna
Fel i fastigheten stadgas enligt 4 kap 19§. Fel kan delas upp i två delar, en del kan vi kalla kontraktsfel och den andra delen kan vi kalla för övriga fel. Om något av dessa kan tillämpas så är det fel i fastigheten. Men, köparen har en undersökningsplikt. Det innebär att allting som en köpare borde märka vid köpet kan denne inte åberopa som fel. Lagen utgår från att köparen är en "normalt bevandrad och erfaren lekman", mer om detta nedan.
Kontraktsfel
Kontraktsfel innebär att fastigheten avviker från vad som har avtalats. Vad som har avtalats avgörs av vad som har sagts och vad som skrivits ner. Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap eller vara utan en negativ egenskap. Den standarden kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet.
Övriga fel
Övriga fel uttrycks i lagrummet som "om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta". Till skillnad från kontraktsfelsbedömning görs en objektiv, abstrakt, bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Vad som utgör ett abstrakt fel varierar mycket från fall till fall, beroende på typ av fastighet, byggnaders ålder m.m.
Köparens undersökningsplikt
Som sagt utgår lagen från att köparen är en normalt bevandrad och erfaren lekman, som ett exempel kan man ta en tjänsteman som jobbar på försäkringskassan runt 40 års åldern. Undersökningsplikten innebär inte att köparen har en skyldighet utan det handlar om en ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren. Säljaren har ansvar för dolda fel och köparen har ansvar för de fel som man brukar hitta som en 40 års ålderns tjänsteman.
Som exempel har Högsta domstolen kommit fram till en normalt bevandrad person ska kunna veta att blåbetong alstrar radon, eller att dålig ventilation kan ge upphov till skador, NJA 1986 s. 670 I och RH 1987:126.
När man pratar om köparens undersökningsplikt så kan delas upp i tre delar: normal, utökad, reducerad.
En utökad undersökningsplikt blir aktuell när säljaren informerar om något fel i fastigheten och köparen därför borde undersöka felet noggrannare. Oftast behövs experter anlitas för att undersöka detta. En utökad undersökningsplikt kan även föreligga om köparen går runt i huset och inspekterar och då ser ett "symptom" på fel, t.ex väggar som är fuktiga. En utökad besiktning som köparen har gjort kan också utöka dennes undersökningsplikt, speciellt om felet har påpekats i protokollet till besiktningen. Det väsentliga är om köparen har förstått att det har varit fuktskador i väggen.
En reducerad undersökningsplikt blir aktuell när något har avtalats om. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. T.ex om du har garanterat att fukten kommer från spånskivorna så kan detta göra så att köparen kan förutsätta att det är spånskivorna. Om du endast dock har sagt att "du tror" det är spånskivorna så kan detta inte göra så att en reducerad undersökningsplikt förekommer - tvärtom så kan detta utöka undersökningsplikten istället.
Sammanfattning
En bedömning måste därför göras i det enskilda fallet och allting beror egentligen på vilken grad du gjorde uttryck för att det är spånskivorna det var fel på. Har du endast påstått att du tror det är spånskivorna och att detta endast var en teori så ser jag att köparen inte har några chanser att vinna målet. Har du dock garanterat att det är spånskivorna som är felet så har du reducerad hans undersökningsplikt och han kommer därför sannolikt att vinna målet. Detta beror dock på hans besiktningsprotokoll. Om besiktaren t.ex skrev i sitt protokoll att det kan vara något annat så utökar detta köparens undersökningsplikt (även om du har garanterat detta).
Vid en eventuell rättegång så är det den som påstår något som även har bevisbördan att göra det sannolikt att detta har hänt. Om köparen t.ex påstår att du har garanterat att det är spånskivorna som det är fel på och detta endast har gjorts muntligt så är det oftast ord mot ord. Det blir därför svårt för köparen att bevisa detta.
Har du följdfrågor så är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Behöver du hjälp att försvara dig så kan du anlita våra duktiga jurister, du är välkommen att höra av dig till mig om du vill göra detta.
Vänligen,
