Fel i fastighet eller ej?
Jag har sålt ett hus med utfästelse i annonsen från mäklare att det ska vara ett parkettgolv. Nu efter en kortare tid ska köparna slipa golvet och tar då dit en golvslipare som vid en snabb titt under en list konstaterar att det inte är ett parkettgolv utan ett trägolv av modell faner som då har en tunnare slityta, alltså ej slipbart. Ingenstans varken i text eller samtal har det framgått att golvet ska vara slipbart. Köparna har heller inte frågat mig som säljare eller mäklaren om det är slipbart. Nu kräver dom ett nytt parkettgolv inlagt och klart från mig. Vad säger undersökningsplikten här kontra det som står i annonsen? Har dom rätt att kräva ett nytt parkettgolv utifrån dessa premisser?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelserna om fel i fastighet finns främst i 4 kap. 19 § jordabalken (JB). Enligt bestämmelsens första stycke har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. En utfästelse kan avse dels en direkt utfästelse i avtalet, men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet.
I ditt fall har du förvisso inte utfäst att golvet ska vara slipbart. Det kan dock argumenteras för att du genom annonsen utfäst att det var ett parkettgolv, inte ett fanergolv. Ett fanergolv består som jag förstått det av ett tunnare ytskikt av trä på en träfiberplatta och är inte slipbart. Ett parkettgolv (t.ex. lamellparkett) har ett tjockare ytskikt vilket medför att det går att slipa då det blivit utslitet.
Mot detta ska ställas köparens undersökningsplikt; enligt bestämmelsens andra stycke får det inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Köparens undersökningsplikt innebär en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som hen inte känt till, men borde upptäckt vid en undersökning (normalt okulär sådan). Avgörande för de krav som ställs på köparen är som utgångspunkt vad en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka eller inse. Undersökningsplikten gäller däremot inte avseende förhållanden som bestämts i avtalet eller för sådant som utfästs av säljaren. Om det däremot redan vid en ytlig genomgång framstår som uppenbart att en utfästelse inte kan överensstämma med de verkliga förhållandena bör undersökningsplikten ändå gälla.
Dessvärre är jag inte vidare bevandrad vad gäller olika golvtyper och huruvida det är möjligt att redan vid en ytlig genomgång avgöra om det är ett fanergolv inlagt istället för ett parkettgolv. Om så är fallet borde köparen undersökt det närmre. Om det inte är så, då kan det åtminstone argumenteras för att du utfäst att fastigheten hade ett parkettgolv, utan att så var fallet.
Sammanfattningsvis går det inte att med säkerhet besvara huruvida köparen har rätt att kräva avdrag på priset eller ej. Till syvende och sist är det avgörande av (1) om det anses att du utfäst att det funnits ett parkettgolv och att det är en del av avtalet samt (2) om det trots sådan utfästelse skulle legat inom köparens undersökningsplikt då det redan vid en ytlig genomgång framstod som uppenbart att utfästelsen inte överensstämde med de verkliga förhållandena.
Bäst är givetvis alltid att komma överens med sin motpart för att undvika de kostnader det kan medföra att gå till domstol i ärendet. Om ni inte kan komma överens är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig inför domstol. Då det inte går att ge ett helt klart svar på frågan kommer avgörande att vara vem som har bäst argument och vem som kan visa vad. Om du är intresserad av att anlita en jurist från Lawlines juristbyrå i ärendet är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.
Med vänliga hälsningar,
