Fel i fastighet - dolt fel?
Hej
Vi har sålt vårt hus till ett par för några månader sedan. Så nu ringde dem lite titt som tätt att de har upptäckt fel i huset. Först var det att varmluftsugn som inte funkade. Den gav inte rätt temperatur när de skulle använda ugnen. Den funkade när vi bodde kvar där. Så vi tänkte att vara schysta med att ja, men vi skicka dit en kille för att laga den och vi betalar för reparations kostnaden. En annan gång för ett annat ärende i huset att de inte hittade nyckel till nån vatten låst. Vi försöker vara snälla och hjälper de så gott vi kunde.
Så nu kommer detta att de hade upptäckt att under kylskåpet att det har blivit fuktskadad på golvet. Trots att vi har en sån fuktskydd under kylskåpet så på något vis har det gått igenom utan att vi visste. Kanske det har droppat eller läckt och sen torkat och åter så igen. Huset är byggd 1991 och har värmegolv i hela huset. Vi bodde i huset i 6 år innan vi sålde det. Så det var inte vi som byggde huset. Vi vet inte om det uppstod under vår tid eller tidigare ägaren. Så nu säger de att det är dold fel och vi ska kontakta försäkringsbolag och att vi får står för kostnaden. De hyrde besiktningsmannen för kontroll för innan köp för de var rädda och sedan godkända köpet. Så vi vet inte vad vi ska göra och vem står för vad? Vi vill ändå inte att det ska vara konflikter eller något liknande. Har varit väldigt schysta med att när vi sålde huset lämnade vi massor med grejer som vi kunde har sålt för en peng. vad ska vi göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Ja det här med dolt fel det är en lite komplicerat jag ska försöka reda ut detta åt dig.
Dolda fel
I 4 kap 19 § jordabalken regleras faktiska fel, dessa delas sedan upp i konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel menas avvikelser från avtalet, fastighetsbeskrivningen, garantier eller andra former av muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Abstrakta fel, dolda fel, är sådana fel som "köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet" som framgår av 4 kap 19 § jordabalken. Denna typ av fel är väldigt svårdefinierat och det finns väldigt mycket praxis på detta område. Det ska alltså vara fel som "annars avviker", om fastigheten avviker från en normal standard (sådan standard som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter i liknande skick). Därmed spelar det roll vilket typ av fastighet det är, hur gammal fastigheten är, fastighetens läge, priset för fastigheten med mera.
Av 4 kap 19 § 2 st jordabalken framgår det köparen har en undersökningsplikt och utgångspunkten är därmed vad en genomsnittlig köpare borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Allt som går att lukta, se, höra, känna - med andra ord allt som du kan göra eller rättare sagt undersöka, det ska du göra. Det vill säga lyfta på mattor, spola i kranar, gå upp på vinden om det finns en lucka etc. Om man inte känner att man är tillräckligt kunnig själv ska man ta hjälp.
Det som blir frågan i ditt fall är om detta fel kan anses utgöra ett dolt fel eller inte, alltså om det finns någon skyldighet för dem som köpare att exempelvis undersöka vitvarorna i större utsträckning eller om denna vattenskada hade kunnat märkas relativt enkelt. Det som krävs som jag beskrivit ovan är att man ska lyfta på mattor, testa elen i elskåpet så att allt är draget rätt, kolla vitvarorna så att allt fungerar. Så om denna vattenskada skulle kunnat ses vid en undersökning, det vill säga, kollat hur kylen fungerar och att det exempelvis finns en indikation på att det kan vara läckage så skulle jag inte säga att det rör sig om ett dolt fel. Det är vanligt att när en besiktningsman genomför en undersökning av huset medföljer vanligtvis inte kontroll av exempelvis el och vitvaror. Därmed ska köparen även undersöka så att kylen fungerar ordentligt så att inte något ser fel ut.
Sammanfattning
Jag har för lite omständigheter för att kunna konstatera om det är ett dolt fel eller inte. Det jag kan säga är att om läckaget är synligt eller om det på något sett skulle kunna upptäckas så är det inte ett dolt fel. Men om det är så att det inte är lätt att upptäcka utan att man måste flytta på kylskåpet skulle jag säga att det rör sig om ett dolt fel. Kylskåp är relativt tunga därför skulle jag inte kunna säga att det krävs att man ska flytta på dem, annars krävs det att man exempelvis flyttar på mattor, bokhyllor osv. Om det är så att detta är ett dolt fel är det tyvärr ni som måste stå för kostnaderna. Men det ni kan göra är att gå emot era säljare om det visar sig att felet sträcker sig så långt tillbaka i tiden.
Om du skulle vilja ha mer hjälp kring detta eftersom jag inte har alla omständigheter och det är en relativt öppen fråga - om det rör sig om ett dolt fel eller inte, så kan du alltid kontakta våra duktiga jurister här på Lawline.
Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,
