Fel i fastighet, dolda fel vid försäljning av fast egendom
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Jag tolkar din fråga som att du sålt en fastighet, varpå det senare framkommit att det finns problem med brunnarna - och att du nu undrar huruvida detta är något som du som säljare kan lastas för. För din fråga blir Jordabalken (JB) aktuell och tillämpas därför nedan.
Allmänt om den tillämpliga lagen
Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § JB). Din situation handlar om fel i fastighet, vilket innebär att vi vänder oss till felreglerna i (4 kap. JB) för att kunna besvara frågan.
Generellt om fel i fastigheter
En köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Det finns även i vissa fall rätt till skadestånd för skada som uppkommit på grund av felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta eller att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat. För att avgöra vad köparen med fog kunnat förutsätta så måste det fastställas hur långtgående undersökningsplikt det fanns i det aktuella fallet (4 kap. 19 § JB). Vid allvarliga fel kan säljaren ha en upplysningsplikt om hen har någon sorts insikt. Det kan även finnas en friskrivning från felet i köpekontraktet.
Reklamationsfrist
För att fel ska kunna göras gällande krävs det att köparen reklamerar felet. Köparen måste reklamera inom skälig tid från det att hen märkt eller borde märkt felet. Högsta domstolen har i ett rättsfall konstaterat att en reklamation som skedde inom 4.5 månader var att anse som godtagbar (NJA 2008 s. 1158).
Om det föreligger fel fastigheten i din situation
Det är svårt att ge ett exakt svar på hur långtgående undersökningsplikten var för köparen i ditt fall. Generellt kan skrivas att det egentligen inte finns en uttrycklig plikt att undersöka en fastighet innan köp, men om man inte undersöker så får man inte heller någon information. Vid en rättslig prövning kommer domstolen fundera på vad köparen borde ha gjort, vad en normalbegåvad person hade upptäckt.
Däremot anges det i (4:19 2 st. JB) att som fel inte får påkallas beträffande en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter.
Beträffande brunnen kan några fall från praxis nämnas. HD har i ett rättsfall ansett att ett kryputrymme som varit svårtillgängligt varit besiktningsbart (NJA 1980 s. 555). Däremot menade HD i ett annat rättsfall att ett stängt vindsutrymme inte omfattades av undersökningsplikten (NJA 1984 s. 3). Möjligtvis kan detta anses vara ett dolt fel om argumentation förs att det inte kan begäras från köparens sida att testa brunnen och dess kvalité innan köpet av fastigheten.
Sammanfattning och avslutande rekommendationer
Det är svårt att ge ett konkret svar på om dessa omständigheter i frågan kan åberopas som dolda fel eller inte. Min uppfattning är att det kommer vara köparens nackdel om personen ifråga valde att inte undersöka brunnarna.
Min bedömning är att det inte går att ge ett säkert svar beträffande om detta kan åberopas som dolt fel i fastighet. För att kunna besvara detta krävs mer detaljerad information. Min rekommendation är att du anlitar en jurist som kan företräda dig här vidare. Juristen kan gå genom ditt ärende på ett noggrant sätt och beakta omständigheter som du inte delgett i frågan. Om du är intresserad att anlita någon av våra jurister på Lawline är du varmt välkommen att boka en tid på följande länk, där du kan beskriva ärendet mer i detalj.
Med vänliga hälsningar
