Fel i fastighet
Hej
Jag köpte en fastighet nyligen som enligt prospektet "totalrenoverades 2015". Sen upptäckte en kompis att eluttaget till tvättmaskinen i badrummet inte alls var fackmannamässigt utfört enl svenska elföreskrifter. Jag har inte märkt det eftersom uttaget var dolt bakom en spegel. I avtalet står det att jag har uppmanats att noggrant undersöka lägenheten och jag köper i befintligt skick.
Är det helt kört för mig att kräva de ska åtgärda det pga jag har undersökningsplikt, eller kan jag ändå anta att renovering borde vara gjord enligt svenska föreskrifter och åberopa dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet finns i 4 kap 19 § jordabalken (JB). Enligt dessa regler är säljaren ansvarig om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst. Att fastigheten skulle ha totalrenoverats år 2015 kan ses som en sådan utfästelse. För att säljaren ska vara ansvarig för eluttaget så krävs det att säljarens utfästelse ska vara väldigt precis, annars kan inte utfästelsen anses omfatta eluttaget. Enligt rättspraxis så är tyvärr den aktuella utfästelsen inte precis nog för att befria dig från undersökningsplikten av eluttaget (se nedan).
Även om någon utfästelse inte skulle föreligga så är säljaren ansvarig om fastigheten avviker från vad du som köpare med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. Detta förutsätter att felet inte skulle ha kunnat upptäckas vid en undersökning. Detta är den s.k. undersökningsplikten som är väldigt långtgående som innebär att säljaren endast ansvarar för fel som du inte hade kunnat upptäcka vid tidpunkten för undersökningen. i rättsfallet NJA 1985 s. 871 hade en köpare av en fastighet åberopat att säljaren borde svara för fel i elinstallationen i den köpta fastigheten. I det rättsfallet ansågs köparen ha brustit i sin undersökningsplikt.
För att sammanfatta ovan så pekar rättspraxis på att du inte kan göra detta fel gällande mot säljaren.
Med vänliga hälsningar,
