Fel i fastighet
Hej!
Jag har sålt mitt hus och nya ägarna lade handpenning och skrev kontrakt den 9/3. jag gjorde en besiktning den 4/2 av Anticimex och inga fel upptäcktes. Huset är totalrenoverat 2008-2009 med nytt tak, nya fönster, ny el, stambyte, ny fasad och dränering av grunden. Vi inredde vinden samtidigt med renoveringen. Nya ägarna tog över huset den 3/5 och efter flera dagars kraftigt regn visar det sig att det läcker regnvatten in från fönstrets nedre del. Ägarna blir naturligtvis oroliga över detta och kontaktar Stahrebolagen i Eskilstuna som är ett saneringsbolag och de konstaterar att det är fukt i fönsterkarmen och nedanför fönstret vid väggen och att detta har pågått ett tag, Ägarna hävdar dolt fel och anser naturligtvis mig som ansvarig. De gjorde själva ingen besiktning av huset utan litade på min. Nu till frågorna:
Vad gäller? Vem ska stå för skadan?
Vem har ansvaret att se till att skadan inte blir värre? Det regnar kraftigt och kommer att göra så i flera dagar enligt prognosen. Fönstret borde täckas med plast för att förhindra mer vatten kommer in.
Ingen av oss hade trott att ett hus som i princip är skapligt nyrenoverat (12 år) skulle kunna vara defekt och jag har inte sett eller märkt av denna skada. Ingen dolda felförsäkring finns.
Hur ska jag som säljare tänka?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att Du vänder dig till Lawline!
Jag tolkar din fråga som att du sålt din fastighet varvid det senare uppkommit att det finns fukt i fönsterkarmen och nedanför fönstret vid väggen och du undrar vem som ska svara för detta. För din fråga blir Jordabalken (JB) aktuell och tillämpas därför nedan.
Allmänt om den tillämpliga lagen
Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § JB). Din situation handlar om fel i fastighet, vilket innebär att vi vänder oss till felreglerna i (4 kap. JB) för att kunna besvara frågan.
Generellt om fel i fastigheter
En köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Det finns även i vissa fall rätt till skadestånd för skada som uppkommit på grund av felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta eller att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat. För att avgöra vad köparen med fog kunnat förutsätta så måste det fastställas hur långtgående undersökningsplikt det fanns i det aktuella fallet (4 kap. 19 § JB). Vid allvarliga fel kan säljaren ha en upplysningsplikt om hen har någon sorts insikt. Det kan även finnas en friskrivning från felet i köpekontraktet.
Om felet i fastigheten i ditt fall
Det är svårt att ge ett exakt svar på hur långtgående undersökningsplikten var för köparen i ditt fall. I din bakgrundsinformation anges att köparen inte gjorde en besiktning av huset. Det finns ingen skyldighet att undersöka som köpare, men om man inte undersöker så får man inte någon information. Vid en rättslig prövning kommer domstolen fundera på vad köparen borde gjort, vad en normalbegåvad person hade upptäckt. Om säljaren kände till, eller borde känt till, det dolda felet så är det denne som ska svara för dessa.
Reklamationsfrist
För att fel ska kunna göras gällande krävs det att köparen reklamerar felet. Köparen måste reklamera inom skälig tid från det att hen märkt eller borde märkt felet. Högsta domstolen har i ett rättsfall konstaterat att en reklamation som skedde inom 4.5 månader var att anse som godtagbar (NJA 2008 s. 1158).
Sammanfattning av din situation
Det är svårt att ge ett säkert svar på vem som kommer att svara för fuktskadorna utifrån den begränsade bakgrundsinformationen. Bedömningen kommer dock att ske med en analysering av om köparen har märkt eller borde märkt av detta med undersökningsplikten. Mitt förslag till dig är att hänvisa till att detta är något som köparen borde ha upptäckt med undersökningsplikten. Jag råder dig också att kontakta våra biträdande jurister för ytterligare rådgivning, de kan ge dig djupare vägledning i detta och företräda dig i domstol om ni inte skulle kunna komma överens.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Vänliga hälsningar.
