Fel i fastighet
Hej! Har flyttat in i ett bostadsrättsradhus 30/9. Det har hittats massor av fel i vår bostad som åtgärdats och mycket är ännu inte färdigt nästan 4 månader senare. Hantverkarna har även ställt till med mycket nya fel medan de varit här och "fixat". Inflyttning var från början försenad ca 10 månader. Min fråga är därför vilka rättigheter vi har vad gäller ersättning och tidsramar? Finns det en tidsgräns för hur länge man får dröja med att åtgärda fel? Kan vi begära något vite eller kompensation?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågan besvaras med regler från Jordabalken (JB).
Köparens undersökningsplikt
Utgångspunkten vid fastighetsköp är att köparen har en långtgående undersökningsplikt. Köparen får inte som fel åberopa sådana avvikelser som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit behövlig utifrån fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
I ert fall verkar dock felen vara så pass omfattande att fastigheten avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Påföljder som köparen kan åberopa vid fel
Huvudregeln är att köparen ska kompenseras ekonomiskt för skadan. Köparen har rätt att begära avdrag för köpeskillingen, vilket är skillnaden mellan fastighetens värde utan felen och med felen som kompenseras. Du har beskrivit att säljaren har åtgärdat en del av skadorna men att alla skador inte är avhjälpade trots att det har gått fyra månader. Ni skulle därför kunna yrka på prisavdrag (4 kap. 12 § JB)
Enligt huvudregeln gäller det att köparen har rätt till skadestånd vid sidan av prisavdrag under förutsättning att säljaren varit försumlig. Detta beror på att säljaren har ansvar för ohederligt och svikligt beteende t.ex. ifall den vederbörande har underlåtit att lämna information eller om denne har lämnat felaktig information (4 kap 12 § JB).
Reklamation
För fastighetsköp gäller det att köparen ska reklamera inom skälig tid efter att hen har märkt eller borde ha märkt felet. Dock gäller inte detta i de fall säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lagstiftaren har därmed inte satt någon tidsgräns vad gäller reklamation förutom att det ska ske inom skälig tid (12 kap 19 a § JB) . I en dom, där frågan var om två privatpersoner, har Högsta domstolen skrivit att en reklamation som skedde 4,5 månader efter att köparen märkt felet, varit inom skälig tid (NJA 2008 s. 1158).
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra skickliga jurister.
Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
