Fel i fastighet
Hej! Har köpt ett fritidshus med sommarvatten. Sommarvattnet visar sig inte fungera tillfredsställande. Ungefär hälften av tiden jag spenderat i stugan har jag inte haft vatten. Säljaren och mäklaren hävdade att det varit en läcka men att den lagades och därefter inga problem. Jag har i praktiken köpt ett hus utan vatten och kommer behöva ta ett banklån för att borra brunn. Svensk fastighetsförmedling använder sig av "varudeklarerat" som slår ifrån sig och säger att vattnet inte har med huset att göra. Hade jag vetat om problemen med vattnet hade jag inte betalat så mycket som jag gjorde. Finns det något jag kan göra? Jag köpte huset i okt-19 och problemen började i somras.
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor som rör fastigheter regleras i jordabalken (JB). Om man efter ett fastighetsköp upptäcker något fel i fastigheten kan man under vissa förutsättningar få avdrag från beloppet man har betalat för fastigheten eller häva köpet. Man kan även ha rätt till ersättning för skadan man lidit. Förutsättningen för att något av dessa alternativ ska bli aktuellt är att du som köpare inte har brustit i din undersökningsplikt (4 kap. 19 + 12 § JB). Dessa typer av fel kallas för "dolda" fel.
Undersökningsplikten
Köpare har generellt sett en omfattande undersökningsplikt när köpet avser en fastighet. Undersökningspliktens omfattning innebär att köparen ska kontrollera, mer eller mindre, alla utrymmen som man kan komma åt utan några större olägenheter (NJA 1984 s. 3). Undersökningsplikten bortfaller dock när säljaren utfäster en garanti beträffande fastighetens skick. Att säljaren har sagt att läckan lagades är dock inte en sådan utfästelse som garanterar att vattenledningarna är i gott skick, men det sänker kraven på din undersökningsplikt. En viktig fråga är alltså vilka förutsättningar som fanns vid köptillfället för att upptäcka felet vid en undersökning. Om det inte skulle gå att upptäcka eller om det inte ens var möjligt att undersöka så ligger felansvaret på säljaren och du kan då begära avdrag från köpeskillingen, häva köpet (om skadan är av väsentlig betydelse) och ersättning för skadan.
Man skulle även kunna påstå att fastigheten har ett fel som är en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard att den saknar en s.k. kärnegenskap (NJA 1978 s. 307). Att fastigheten har tillgång till vatten under sommaren är något man borde kunna förutsätta när man köper ett fritidshus och huset saknar därav en kärnegenskap. Detta fel utgör då en grund för skadestånd.
Reklamation
För att ta vara på dina rättigheter och kunna åberopa felet gentemot säljaren måste du reklamera felet inom skälig tid från det att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19a § JB). Högsta domstolen har godtagit att köpare reklamerar 1,5–4,5 månader efter det att hen borde ha märkt felet (NJA 2008 s. 1158). Det finns alltså inte en tydlig gräns för vad som är "skälig tid". Jag skulle därför rekommendera att du gör det så fort som möjligt.
Sammanfattning
Du kan hävda att problemet med vattnet är ett dolt fel i fastigheten som säljaren svarar för då du inte har brustit i din undersökningsplikt, alternativt att bristen på vatten är en kärnegenskap som saknas. I båda fallen har du rätt till ersättning för skadan.
Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!
Vänliga hälsningar,
