Fel i fastighet
Hej! Jag har anlitat en takfirma för att lägga om mitt tak då det tagit in vatten vid takfoten. Säljaren bytte detta tak med en fackman 2009, jag köpte huset 2013. När min takfirman börjar riva yttertaket ser de att den ursprungliga underlagspappen från 1968 är den underlagspapp som ligger. Ingen ny underlagspapp lades alltså vid bytet 2009. Det framkommer även att underlagspapp saknas vid takfoten (där jag fått läckage) runt hela taket och att takfotsplåten är felmonterad. Min takläggare säger att detta inte går att upptäcka vid en besiktning då man är tvungen att riva upp och förstöra yttertaket som är shingelpapp klistrad på underlagspappen. Kan jag hävda dolt fel och reklamera att underlagspappen inte är bytt samt saknas och att takfotsplåten är felmonterad?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jordabalken är tillämplig
Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § Jordabalken). Detta innebär att ditt köp av hus regleras i jordabalken (JB), varför jag kommer gå igenom köpbestämmelserna i JB för att kunna svara på din fråga. Jag utgår från att ditt köp har gått till på ett sätt som gör det bindande, dvs. att avtalet var skriftligt, underskrivet av båda parter, tydligt vilken fastighet det gällde, att den skulle säljas och till vilket pris (4 kap. 1 § JB). Därför tittar vi på köp – och felreglerna i jordabalken.
Generellt om kriterierna för fel i fastighet
En köpare av en fastighet som är felaktig har rätt till prisavdrag på köpet eller hävning om felet är av stor betydelse. Vidare kan det finnas rätt till skadestånd för skada som uppkommit ur felet i fråga (4 kap. 12 § JB). För att ha rätt till dessa åtgärder krävs det antingen att fastigheten avviker från vad parterna har avtalat eller att fastigheten annars avviker från vad köparen med fog hade kunnat förutsätta (dolt fel). Vad köparen med fog hade kunnat förutsätta utreds efter fastställande av hur långtgående plikt hen hade att undersöka fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB).
I ditt fall skulle det kunna vara dolt fel
Som du formulerat i din fråga, avviker ju inte felet från vad ni direkt avtalat. Däremot skulle det kunna röra sig om dolt fel. Med tanke på vad din anlitade hantverkare sagt, om att felet inte hade gått att upptäcka vid en vanlig besiktning, bör din undersökningsplikt anses uppfylld. Vad man kan tänkas förvänta sig, samt hur långt undersökningsplikten sträcker sig, utgår från omständigheterna i det enskilda fallet. Det kan då vara av relevans om det exempelvis är ett gammalt hus eller inte. Det faktum att taket blivit omlagt bara några år innan ditt köp av fastigheten talar starkt för att du inte kunnat förutse eller räkna med att taket skulle föranleda problem så snart efter ett byte av det taket. Utifrån detta skulle jag hävda att det kan röra sig om ett dolt fel i ditt fall.
Reklamation måste ske inom reklamationsfristen
Reklamationsfristen är den tid, inom vilken du måste reklamera felet i fastigheten till köparen. Du har 10 år på dig att reklamera (4 kap. 19 b § JB), om den inte avbryts innan enligt (5 § Preskriptionslagen). Om ett fel inte reklameras inom denna tid preskriberas rätten att få ersättning för felet (4 kap. 19 b § JB). I övrigt ska du ha reklamerat inom "skälig tid" från det att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § JB). Vad skälig tid innebär är desto svårare att säga. Bedömningen av "skälig tid" görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall.
Från din fråga framgår inte riktigt när du upptäckte felen i taket. Du är inom reklamationsfristen om 10 år, men frågan är om du skulle hinna reklamera inom skälig tid. Rättspraxis påvisar olika längd i vad skälig tid kan vara. I ett rättsfall där det rörde sig om fuktskador fick ägarna till huset anses ha skickat reklamation inom skälig tid då det gått 4,5 månader sedan de först upptäckt skadan (Rättsfall från Högsta domstolen).
Sammanfattning
Sammanfattningsvis bör felet i fastigheten kunna betraktas som ett dolt fel. Detta gör att du har rätt till prisavdrag eller hävning, jämte eventuellt skadestånd. Det bör röra sig om prisavdrag i ditt fall då det kan bli svårt att vidhålla att det är ett fel av stor betydelse, vilket skulle kunna leda till hävning. Din rätt att reklamera har inte preskriberats, då det inte gått 10 år från det att du köpte fastigheten. Huruvida du är inom skälig tid är dock svårt att säga. Jag rekommenderar dig att så snart som möjligt reklamera till säljaren för att förbättra dina chanser att vara inom skälig tid.
Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,
