Fel i fastighet
Hej! För cirka ett år sedan köpte vi vårt hus. Vi har nyligen fått reda på att huset har fuktskador i en yttervägg. Dessutom har vi fått reda på att den vi köpte huset av visste om fuktskadan och fick avdrag på priset när han köpte huset men aldrig åtgärdade felet. Vittnen finns grannar och kvinnan han köpte huset av kan intyga. Vi gjorde ingen besiktning när vi köpte. Vill gärna ha råd om vad vi kan göra och hur vi kan gå tillväga.
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.
Det ni beskriver är ett faktiskt fel i fastigheten. Men frågan om man enligt Jordabalken kan göra felet gällande mot säljaren är komplicerat. Jag ska göra mitt bästa för att förklara hur regleringen ser ut och utifrån det ge er råd på hur ni kan gå tillväga.
Fel i fastighet
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den på annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet är egenskapen att betrakta som fel 4 Kap 19 § Jordabalken, då tillämpas vad som sägs i 4 Kap 12 § Jordabalken om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en undersökningsplikt och som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Vad som gäller är alltså att köparen har en undersökningsplikt. Har köparen inte undersökt fastigheten innan köpet och felet (fuktskadan) var uppenbart och borde ha upptäckts vid en undersökning gjord av kunnig person kommer det bli svårt för köparen att lägga ansvaret på säljaren. Köparen ansvarar alltså för upptäckbara fel och säljaren för dolda fel.
Säljarens upplysningsplikt
Säljaren har ingen lagstadgad upplysningsplikt. Säljaren ansvarar för dolda fel som jag tidigare sagt. Om säljarens förtigande är svikligt, eller om han har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan köparen trots tidigare nämnda hinder åberopa fel 4 Kap 19 § Jordabalken.
Om fuktskadan är omfattande och av sådan karaktär att säljaren anses ha handlat svikligt eller mot tro och heder genom att underlåta sig att meddela om felet kan ni göra felet gällande.
Svar på er fråga
Fuktskadan är ju ett faktiskt fel, men om ni kan göra det gällande är en annan fråga. Min första fråga till er är om fuktskadan är synlig? Är skadan av den karaktär att det exempelvis finns fuktfläckar på väggar och unken lukt som ni borde ha upptäckt vid den undersökning ni borde ha gjort så kan ni tyvärr inte göra felet gällande. Men är skadan inte synlig så ansvarar säljaren för den och då kan ni göra felet gällande och antingen få prisavdrag eller häva köpet.
Är felet av sådan karaktär att det var dolt och ni kan göra det gällande tänk på att lämna meddelande till säljaren om felet så snabbt som möjligt gärna samma dag eller dagen efter att du märkt eller borde märkt felet 4 Kap 19 § a 1 st Jordabalken. I lagtexten står det skälig tid, vad som är att anse som skälig tid är beroende på omständigheterna i fallet. Se därför till att höra av er till säljaren så fort ni kan.
Hur ska ni gå vidare?
Om felet är dolt är mitt råd att ni meddelar säljaren om felet och även tar kontakt med en jurist som kan hjälpa er. På vår hemsida kan ni ta kontakt med våra jurister. För att ta reda på om felet är att anses som dolt eller inte kan du om du behöver hjälp ta kontakt med en sakkunnig, besiktningsman. Om felet är synligt och ni eller en besiktningsman borde märkt det vid en undersökning, behöver ni bevisa att säljaren har agerat svikligt eller i strid mot tro och heder. Mitt tips är att ni tar kontakt med en jurist som kan hjälpa er med det.
Om ni har fler frågor till mig eller om ni vill att jag ska titta närmare på om det rör sig om ett dolt eller synligt fel kan ni skicka in en beskrivning hur fuktskadan faktiskt ser ut.
Hoppas ni fick svar på era frågor och lycka till!
Med vänliga hälsningar,
