Fel i fastighet
Om man inte haft problem med avloppet på 9,5 år som vi bott o även byggt villan. Men såldes för 1.5 år o nu har de nya ägarna upptäckt bakfall i avloppet. Är det vår skyldighet o åtgärda det är det ett dolt fel? Vi har ingen dolda felet försäkring för inga tala om det för oss när vi sålde tyvärr.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga berör fel i fastighet. Regler om detta återfinns i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. I mitt svar kommer jag att försöka tydliggöra dessa regler.
Fel i fastighet
I 4 kap. 19 § JB regleras faktiska fel och där skiljs på konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel förstås avvikelser från avtalet, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Avvikelser från vad säljarens allmänna lovprisande omfattas inte. Ett exempel på allmänt lovprisande framgår av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där en säljare hade uttalat att vattnet i brunnen var "friskt och kallt".
Ett abstrakt fel föreligger om "fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet". Detta innebär att säljaren kommer att ansvara när det föreligger fel som inte har berörts vid köpet samtidigt som köparen inte har haft anledning att räkna med eller borde ha upptäckt felet vid en undersökning. Abstrakta fel är en mycket svårdefinierad feltyp. Köparen har fog för att förutsätta att fastigheten och dithörande byggnaden är av "normal standard". Vad som utgör normal standard är svårt att ange eftersom det varierar från varje enskilt fall och är beroende av faktorer som b.la byggnadens ålder, fastighetens läge, priset för fastigheten etc.
Köparens undersökningsplikt
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten ansvarar inte säljaren för. Tvärtom ansvarar säljaren för fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten, under förutsättning att köparen inte borde ha räknat med att felet skulle föreligga, s.k dolda fel. Säljaren ansvarar för sådana fel oavsett om han/hon har känt till felet eller inte. Köparens undersökningsplikt är alltså omfattande men det krävs inte att köparen gör åverkan på byggnaden för att fullgöra sin undersökningsplikt, om inte det finns anledning att misstänka fel. Vad som anses ha omfattats av köparens undersökningsplikt är också beroende på om köparen tog hjälp av en besiktningsman, då kraven vanligtvis ställs högre.
Sammanfattningsvis
I den situation som du beskriver är det av vikt att avgöra om avloppsproblemen förelegat vid tiden för överlåtelsen av fastigheten och om köparen hade kunnat upptäcka detta vid en noggrann undersökning av fastigheten. Eftersom bakfall i avloppet kan orsakas av olika anledningar, råder jag dig att ta reda på vad orsaken till problematiken är. Gällande om köparen hade kunnat upptäcka detta vid en noggrann undersökning är, som ovan angivits, köparens undersökningsplikt långtgående. Att kontrollera avloppssystemet genom en sedvanlig undersökning/kontroll borde kunna anses omfattas av undersökningsplikten. Det är heller inte omöjligt att en domstol därmed skulle anse att köparen hade kunnat upptäcka felet genom exempelvis filmning i avloppsröret.
Vem som ska ansvara för de avloppsproblem som du beskriver är svårt för mig att svara på. Jag råder dig att kontakta en sakkunnig i frågan. Du är välkommen att kontakta oss på Lawline då vi har jurister som är kunniga inom detta område.
Mer rådgivning eller hjälp av en jurist
Vänd dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
