Fel i fastighet
Hej,
Vi har nyligen köpt ett radhus, en bostadsrätt. Säljaren (och mäklaren) sa inget om att bostaden stått obebodd i två år innan vi flyttade in och troligtvis ännu längre tid. Har inte säljaren en sådan upplysningsplikt gentemot köparen?
(Vi fick reda på att bostaden stått obebodd när vi tittade på deras elförbrukning som var mestadels 0 och efter att en reperatör varit här och frågade om den tidigare ägarens förbrukning då det är fel någonstans i värmesystemet. Allt tyder på att de haft värmen avstängd under de senaste två åren.)
Om vi vetat att bostaden stått obebodd länge hade vi agerat annorlunda vid köpet av radhuset.
Tack för svar!
Mvh L.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag uppfattar det anser ni att de faktum att bostaden varit obebodd utgör ett fel i bostadrätten och att ni anser att detta fel påverkat eran vilja att köpa radhuset eller i alla fall priset ni betalat för radhuset.
Inledningsvis kan konstateras att en bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL).
Om ett fel föreligger eller inte bedöms i första hand enligt vad som följer av avtalet (KöpL 17 §). Stadgas särskilt i avtalet om radhusets skick, att den varit bebodd, föreligger ett fel. Är dess skick inte omnämnt blir bedömningen istället enligt vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Detta är en bedömningsfråga och skall ses i ljuset av de omständigheter under vilket köpet ägt rum. Kunde man anat när man köpte huset att det stått obebott, att det exempelvis framgick att det inte varit uppvärmt på länge eller att skötseln var eftersatt, kanske det faktum att huset senare visade sig vara obebott inte gick emot vad köparen med fog kunnat förvänta sig.
Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom, det vill säga köparen får som åberopa sådant som den inte borde upptäckt vid en ganska långt gående undersökningsplikt.
Köparen, vid köp av bostadsrätten får dock inte åberopa ett fel han måste antas ha känt till vid köpet (KöpL 20 §). Man få inte heller åberopa sådant man borde ha märkt när man var på visning för radhuset. Fanns det inga indikationer vid visningen/undersökningen av radhuset att huset kunde stått obebott skulle detta alltså kunnat åberopas som fel. För att det faktum att huset stått obebott måste det vidare utgöra ett faktiskt fel. Med detta menas att ert pris eller köpvilja hade förändrats om ni kände till omständigheten att radhuset stått obebott med tanke på den ökade risken för fuktskador till följd av utebliven uppvärmning eller utebliven skötsel i övrigt.
Att radhuset stått tomt en längre tid borde kunna utgöra ett fel. Saknades de indikationer på att så var fallet när ni undersökte huset, så att ni med fog kunnat förväntat er att huset varit bebott, så borde ni kunna åberopa detta som ett fel i bostadsrätten.
Hoppas ni har fått svar på er fråga!
