Fastighetsrätt - fel i köpt fastighet och köpares undersökningsplikt
Jag har sålt en fastighet där de är problem med trekammarbrunnen och jag har nämt de för köparna och de finns ett Mail mellan förra ägaren och kommunen där de står att den har samlat på sig slam, detta papper är med i vårt kontrakt.
Att tillägga är att dom öppnade inte ens brunnslocket för att titta ner under visning? Detta köptes innan visning.
2 veckor senare så skickar köparen ett sms och säger att brunnen är skit och han haft en fackman som säger att den är skit och bara sätt dit en ny isstälet.
Så dom vill att detta är ett dolt fel. Vem har rätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jordabalkens (JB) regler om fel och påföljder ska tillämpas när det gäller försäljning och köp av en fastighet.
Är fastigheten felaktig?
För att en såld fastighet ska anses vara i felaktigt skick måste fastigheten avvika från vad avtalet säger eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4:19 1 st. JB). Inledningsvis utgör avtalet därför grunden i om fel faktiskt finns i fastigheten. Det betyder att all den information som du har informerat köparen om blir en del av ert avtal. Detta är viktigt för att problemet med trekammarbrunnen redan finns med i avtalet, dels genom att du har informerat köparen om problemet, dels för att du har bifogat mailet mellan den förra ägaren och kommunen till köpeavtalet. På detta sätt borde köparen vara fullt medveten om felet. Därför borde köparen inte heller kunna åberopa felet med framgång mot dig.
Köparen kan dock rikta ett skadeståndsanspråk mot dig, om felet med trekammarbrunnen inte framgick av ert avtal. Det krävs dock att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt.
Har köparen åsidosatt sin undersökningsplikt?
Köpare har en undersökningsplikt som sträcker sig till vad köpare borde ha upptäckt vid en undersökning. Försummar köparen sin undersökningsplikt kan köparen inte hävda fel mot säljaren (4:19 2 st. JB). Detta betyder att undersökningsplikten kräver att köparen är noggrann (NJA 1980 s. 555), dvs. även kryputrymmen som är svårtillgängliga ska undersökas. Dolda fel uppstår endast om man förväntar att köparen inte ska kunna upptäcka felet. Det är därför inte fråga om ett dolt fel i ditt fall, eftersom köparen har kunnat öppna brunnslocket.
Om köparen försummar sin undersökningsplikt kan du som säljare inte bli skadeståndsansvarig. I ditt fall har köparen inte ens velat öppna brunnslocket, trots att du informerade köparen om problemen. Detta talar för att köparen har försummat sin undersökningsplikt och för att du inte kan bli skadeståndsansvarig. Detta betyder att du inte heller borde behöva betala för en ny trekammarbrunn.
Avslutande ord och min rekommendation
Du har sålt fastigheten och verkar ha angett tydligt för köparen att problem med trekammarbrunnen finns. Du har gjort det både genom att informera köparen och genom att ha bifogat mail till ert köpeavtal. Det betyder att fastigheten inte kan anses vara felaktig i förhållande till trekammarbrunnen, för att fastigheten inte avvek från vad som framgick i ert avtal eller från vad köparen kunde ha räknat med. Om det skulle framkomma att fastigheten ändå avvek från avtalet och om du inte kan visa att du informerade köparen om problemen med trekammarbrunnen, så verkar köparen ändå ha åsidosatt sin undersökningsplikt och kan därför inte heller åberopa felet med trekammarbrunnen mot dig. Det betyder att du inte borde bli skadeståndsansvarig för trekammarbrunnen.
Min rekommendation är därför att du förklarar för köparen att han informerades om problemet med trekammarbrunnen och att han även åsidosatt sin undersökningsplikt genom att inte undersöka trekammabrunnens tillstånd. Du kan dock behöva söka juridisk hjälp genom ett ombud, om köparen inte ger sig.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du har ytterligare frågor om hur du kan ta till vara dina rättigheter mot köparen eller om du har följdfrågor. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
