Fastighetsförsäljning i USA - beskattning även i Sverige?
Hej. Tänker sälja en tomt i USA. Mäklaren håller inne 15 % till skatt i USA. Ska jag även betala skatt i Sverige? Jag är och har alltid varit svensk medborgare.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I mitt svar kommer jag löpande att göra generella antaganden om din situation, som verkar mest rimliga utifrån vad du skrivit. Bland annat utgår jag från att du äger fastigheten i USA direkt och inte t.ex. genom ett företag. Observera därför att det verkliga skattemässiga utfallet kan bli annorlunda beroende på din exakta situation.
Skattskyldighet
Din fråga aktualiserar först och främst inkomstskattelagen (IL). Det första skedet av bedömningen är nämligen att fastställa om du är skattskyldig i Sverige. Det finns två typer av skattskyldighet – obegränsad och begränsad. Den fysiska person som är obegränsat skattskyldig i Sverige är skyldig att betala skatt här för alla sina inkomster, både från Sverige och från utlandet (3 kap. 8 § IL). Begränsad skattskyldighet innebär däremot att man bara är skattskyldig i Sverige för vissa inkomster (3 kap. 18 § IL).
Obegränsat skattskyldig är den som antingen är bosatt, stadigvarande vistas i, eller har väsentlig anknytning till Sverige (3 kap. 3 § IL). Alla andra är begränsat skattskyldiga (3 kap. 17 § IL). Det framgår inte av din fråga vart du bor, men jag utgår från att du i huvudsak bor i Sverige, eller vistas här under minst sex sammanhängande månader per år, samt att du inte tidigare har varit medborgare eller bott långvarigt i USA. Du är därför obegränsat skattskyldig i Sverige, vilket bl.a. innebär att dina kapitalvinster respektive kapitalförluster (vinster eller förluster vid försäljningar av tillgångar såsom fastigheter) som utgångspunkt ska beskattas här med 30 % av ett eventuellt överskott (1 kap. 3 §, 41 kap. 1 § och 65 kap. 7 § IL).
Dubbelbeskattningsavtalet
Eftersom det finns skatteanspråk på inkomsten av din försäljning från både Sverige och USA, föreligger en s.k. dubbelbeskattningssituation, med två kolliderande anspråk. Dock har de två länderna ingått ett avtal (”dubbelbeskattningsavtalet”) som kan användas för att fastställa att endast ett land ska få ta ut skatt. Avtalet tillämpas på personer med hemvist i någon eller båda av de avtalsslutande länderna (artikel 1.1). Med hemvist menas att man är skattskyldig i båda eller något av länderna på grund av bosättning eller liknande (artikel 4.1). Utifrån mina antaganden ovan, är även din hemvist enligt avtalet i Sverige.
Avtalet anger att vinsten från en fastighetsförsäljning får beskattas i USA, när fastigheten ligger där (artikel 13.1). Men för att du som skattskyldig inte ska beskattas dubbelt, gäller enligt artikel 23.2a att Sverige enligt svenska regler ska avräkna ett belopp motsvarande den skatt du betalar i USA för fastighetsaffären, från din inkomstskatt i Sverige. Exakt hur avräkningen går till är någorlunda avancerat, men innebär i korthet att du inte ska behöva beskattas dubbelt.
Sammanfattning och hur du kan gå till väga
Sammanfattningsvis kan konstateras att både Sverige och USA som utgångspunkt vill, och kommer att försöka, beskatta inkomsten från din fastighetsförsäljning. På grund av regler i dubbelbeskattningsavtalet mellan de två länderna kan emellertid den amerikanska skatten avräknas från din övriga svenska inkomstskatt. Avräkningen kommer inte att ske automatiskt, utan måste begäras av Skatteverket i din svenska inkomstdeklaration samma år som du redovisar den amerikanska inkomsten av försäljningen. Det går också att ansöka om avräkning via en blankett. Närmare information om detta kan du hitta på Skatteverkets hemsida.
Jag hoppas att detta var svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
