Fastighet, överlåtelse

2017-02-27 i Förskott på arv
FRÅGA
Hej! Min pappa har ett fritidshus. Min pappa lever idag men han och min mamma skrev ett testamente vad som skulle hända efter deras död. Nu vill min pappa följa de så gott som det går fast att han nu lever. Vi är 5 syskon men pappa är bara min pappa. Dom har skrivit att 60 procent ska tillfalla mig och 10 procent till dom andra var. Nu är min fråga om jag vill köpa ut dom, hur räknar man då? Det finns ett lån som skulle betalas på 222000 innan utdelning och stugan är värderad till 1.3 miljoner. I testamentet står det även att jag får köpa det för 75% av marknadsvärdet?
SVAR

Hej!

Trevligt att du hittat till oss på Lawline!

Testamente blir inte skarpt förrän din far har gått bort. Denna frågeställning innehåller lite om och men, och är därför besvarad utifrån hur jag uppfattar din fars vilja.

Vänligen notera att detta är en högst översiktlig beräkning och behöver kompletteras med exakta uppgifter för att bli korrekt. Att skriva de aktuella dokumenten kan inte heller göras direkt utifrån denna sammanställning utan behöver göras på ett speciellt sätt beroende på vilket tillvägagångssätt som väljs.

Eftersom du inte äger fastigheten nu så kommer överlåtelsen omfatta hela fastigheten. Då är frågan om din far vill att du ska få 60 procent av fastigheten utan att betala annan ersättning än lånet som kopplas till den del du får (222 000 kr x 60 procent = 133 200), eller ska du ersätta din far för 75 procent av marknadsvärdet? Jag förutsätter att det första är fallet här, eftersom han vill följa testamentets vilja redan nu.

För att beräkna detta behövs information om inköpspris och om det gjorts några renoveringar. Dessutom är taxeringsvärdet viktigt här. Eftersom det är så lite lån så skulle det kunna bli aktuellt med gåvobrev.

Beräkningen vid gåvobrev går till så att du tar marknadsvärdet x 0,75 (eftersom du skulle betala 75 %), drar av inköpspriset och eventuella renoveringskostnader (inte med i nedanstående illustration). Multiplicera beloppet med 0,22. Beloppet du får fram efter multipliceringen är latent skatt. Ta marknadsvärdet x 0,75 och dra av den latenta skatten. Dela beloppet på 10. Du ska då betala 4/10 delar till dina halvsyskon. De får 1/10 del var och du får 6/10-delar. Lånet ska ju också regleras, det kan du vid en gåvobrevstransaktion ta över om totala beloppet som blir aktuellt understiger taxeringsvärdet. Ännu bättre om beloppet också understiger 85 procent av taxeringsvärdet, då blir administrationsavgiften för överlåtelsen hos Lantmäteriet under 1000 kr. Om beloppet överstiger 85 procent, men är under taxeringsvärdet blir det en avgift för lagfart. I den situationen kommer Lantmäteriet betrakta överlåtelsen som köp i sina register, och behöver behandlas på ett särskilt sätt vid deklarationen för att ingen skatt ska behöva betalas vid överlåtelsen. Över taxeringsvärdet, då är gåvobrev inte aktuellt.

Eftersom jag inte har uppgift om inköpspris tar jag lånebeloppet (det är alltså inte det som ska användas egentligen). Då kan det se ut så här:

Försäljningspris 975 000,00 - Inköpspris 222 000,00

Kapitalvinst att beräkna skatt på 753 000,00

Försäljningspris 975 000,00, Latent skatt -165 660,00, Lån att lösa -222 000,00

Netto kvar 587 340,00 det ger att 1/10 blir 58 734,00 kr

Att betala ut, exkl. lån 234 936,00 (58 734 x 4)

Dina syskon får då 58 734 kr var, netto skattefritt. Du tar då över skatten, som du måste betala om du någon gång i framtiden säljer fastigheten, lite förenklat kan sägas att skatten "skvalpar runt" hos dig till den dag du säljer. Din kostnad blir då övertag av lånen plus 234 936 kr, sammanlagt 456 936 kr. Detta gäller om du ska betala för lånet utifrån dina andelar (60 %). För att det ska bli rätt i relation till förskott på arv är det viktigt att detta görs på ett särskilt sätt, när det gäller upprättandet av gåvobreven.

Om beloppet inte understiger taxeringsvärdet är det aktuellt med köpekontrakt istället.

Då, om du inte ska behöva betala annat än för de andelar som ska tillfalla dina syskon, kan det se ut så här.

Du betalar andelen av lånet på 60 procent av 222 000 kr som blir 133 200 kr och lägger till den skatt som din far måste stå för, knappt 38 000 kr, ca 171 000 kr totalt. Sedan betalar du också de resterande andelarna, 40 procent av 75 procent av marknadsvärdet till din far som sedan får fördela ut nettot till dina halvsyskon. Din far måste också betala skatt på försäljningen och deklarera fastighetsförsäljningen i sin deklaration, samt att det kommer bli lagfartsavgift på försäljningen.

Som du märker är detta ingen lätt fråga att lösa, utan måste få en klar och tydlig genomgång för att bli bra. Din situation kan också påverkas av att dina halvsyskon inte godtar att huset värderas till 75 procent av marknadsvärdet. Ta gärna hjälp av våra jurister, som kan hjälpa dig att få till den bästa lösningen i er situation. Det kan du göra genom att klicka på denna länk, här.

Med vänliga hälsningar

Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Förskott på arv (1267)
2021-09-20 Kränks min arvsrätt av att min far givit gåva
2021-09-19 min far har givit en gåva till min bror, kränks min arvsrätt?
2021-09-18 Vad händer med framtida arv när två av tre barn får en gåva?
2021-09-18 Försäljning till underpris - förskott på arv?

Alla besvarade frågor (95762)