fastighet - dolda fel
Hej! Vi har köpt en villa byggd 1893, 2015.
Villans badrum renoverades 2000 av förförra ägarna & tyvärr upptäckte vi en vattenskada nu & när väggen utanför badrummet togs ner för att undersöka ytterligare så har det visat sig att rörgwnomföringarna har utförts på ett felaktigt sätt & därmed läckt lite hela tiden från det att badrummet renoverades år 2000. Detta konstaterar av en fackman.
Vårt försäkringsbolag utreder ärendet men troligen kommer vi få bekosta både tätskikt & ytskikt & övrigt som tillkommer. Bolaget kommer troligen endast stå för rivning & det vattenskadan orsakat i väggen.
När vi köpte villan så framgick det i huskatalogen att badrummet var helt renoverat komplett år 2000.
Kan vi driva detta vidare mot säljarna? Eller kommer eventuella åldersavdrag att påverka? Upplysningsvis har de ej tecknat någon doldafelförsäkring.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Ja det här med dolda fel är lite klurigt, ska försöka reda ut detta. Enligt 4 kap 19 § jordabalken anses ett dolt fel vara ett fel som inte upptäckts vid köpet (som inte kunnat upptäckas) och därmed är säljaren ansvarig för det dolda felet.
Säljarens ansvar
Säljaren har ansvar för dolda fel i tio år, vilket framgår av 4 kap 19 b § jordabalken. Köparen har därmed tio år på sig att åberopa att det föreligger ett fel som funnits där sedan man köpte huset. För den som är säljare är det viktigt att upplysa om alla fel som den vet om, därmed även de som kan vara svåra för köparen att finna, men även för besiktningsmän. Om man som säljare inte upplyser om de brister som man vet om, är det en brist i upplysningsplikten. Som säljare finns det ingen generell upplysningsplikt, men säljaren kan bli ansvarig för om man lämnar felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som man vetat om och som man vet borde vara av betydelse för köparen. Detta framgår av NJA 2007 s. 86.
Köparens ansvar
När man som köpare ska köpa en fastighet är det viktigt att veta att man har en långtgående undersökningsplikt, därför ska man alltid göra en egen besiktning av huset. Oftast är det bra att använda sig av en besiktningsman för att verkligen vara på den säkra sidan.
Dolda fel
I 4 kap 19 § jordabalken regleras faktiska fel, dessa delas sedan upp i konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel menas avvikelser från avtalet, fastighetsbeskrivningen, garantier eller andra former av muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Abstrakta fel, dolda fel, är sådana fel som "köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet", vilket framgår av 4 kap 19 § jordabalken. Dessa typer av fel är väldigt svårdefinierade och det finns väldigt mycket praxis på detta område. Det ska alltså vara fel som "annars avviker", om fastigheten avviker från en normal standard (sådan standard som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter i liknande skick). Därmed spelar det roll vilket typ av fastighet det är, hur gammal fastigheten är, fastighetens läge, priset för fastigheten med mera.
Av 4 kap 19 § 2 st jordabalken framgår det köparen har en undersökningsplikt och utgångspunkten är därmed vad en genomsnittlig köpare borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Allt som går att lukta, se, höra, känna - med andra ord allt som du kan göra eller rättare sagt undersöka, det ska du göra. Det vill säga lyfta på mattor, spola i kranar, gå upp på vinden om det finns en lucka etc. Om man inte känner att man är tillräckligt kunnig själv bör man ta hjälp.
Ditt fel i badrummet
Därmed blir frågan om ditt fel kan anses vara ett dolt fel, om det är ett fel som ni absolut inte kunnat se eller lukta er till eller på nått sätt märka att det var fel så kan det röra sig om ett dolt fel. Dock när det gäller gamla fastigheter är undersökningsplikten viktigare eftersom fastigheten är som sagt gammal. Dessutom får man räkna med att gamla fastigheter kan ha fel i sig. Du nämner i din fråga att badrummet var renoverat år 2000 och detta framgår av huskatalogen. Jag skulle säga att oavsett vad det står i den, om den fanns en möjlighet att se, lukta eller på något annat sätt upptäcka att det är fel på badrummet, så skulle jag säga att det inte är ett dolt fel. Allt beror på om ni kunnat upptäcka felet eller inte. Självklart ska man inte behöva riva ner väggar för att se om det finns eventuella läckage i rör, men undersökningsplikten är långdragen.
Reklamation
Det framgår av 4 kap 19 a § jordabalken att ni måste åberopa felet och göra en reklamation till säljaren inom en rimlig tid från det att ni upptäckte felet. Därmed finns det en viktig tidsaspekt som ni måste ta hänsyn till.
Prisavdrag
Om det är fel på fastigheten så görs ett prisavdrag, vilket framgår av 4 kap 19 e § jordabalken. Där framgår det att beräkningen sker genom att man utgår ifrån dagen för tillträdet och fastighetens värde i avtalsenligt skick som sedan jämförs med vad fastigheten är värd i ett felaktigt skick.
Sammanfattning
Av den information jag fått skulle jag i stor utsträckning säga att det kan röra sig om ett dolt fel, men jag har för lite uppgifter för att konstatera att det verkligen är ett dolt fel. Därmed kan jag inte svara på det. Jag skulle tipsa er om att kontakta en jurist för att få mer hjälp med detta och om det finns goda chanser att driva detta mot säljarna. Jag kan tipsa er om att vi har väldigt duktiga jurister här på Lawline som skulle kunna hjälpa er. Jag hoppas jag har svarat på dina funderingar och om du har vidare frågor är det bara att höra av dig till mig eller till mina kollegor!
Om du vill ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist.
Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,
