FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresrätt04/09/2018

Får vi säga upp hyresgästerna om vi köper hyresfastigheten?

Om min man ,jag och våra söner vill köpa en hyresfastighet och bo i själva . Får vi säga upp dom nuvarande hyresgästerna då ?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Allmänna utgångspunkter

Din fråga berörs av 12 kap. jordabalken, som även kallas hyreslagen. Lagen skiljer på två typer av hyresavtal; de som löper på bestämd och obestämd tid (tillsvidare).

När du och din familj köper hyresfastigheten tar ni över förpliktelsen som hyresvärd. Ni kan då säga upp hyresgästerna med den uppsägningstid som följer av avtalet med den tidigare hyresvärden, eller enligt den legala uppsägningstiden, d.v.s. vad som stadgas i lag.

Hyresavtal som löper på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla, med beaktande av uppsägningstid. Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör normalt att gälla vid hyrestidens utgång, om parterna inte avtalat att annat ska gälla. Det krävs dock alltid en uppsägning även för hyresavtal på bestämd tid om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. Det framgår inte av din fråga hur avtalsförhållandena ser ut, och därmed redogör jag för uppsägningstider i båda fall.

Uppsägningstid

Enligt 12 kap. 4 § jordabalken så gäller tre månader uppsägningstid för hyresavtal på obestämd tid, om inget är avtalat. Om ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp finns regler om när sådan uppsägning senast måste ske. Om hyrestiden är längst två veckor ska uppsägning ske en dag i förväg. Om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader ska uppsägning ske en vecka i förväg. Om hyrestiden är längre än tre månader ska uppsägning ske tre månader i förväg. Jag utgår från att det inte finns ett avtal mellan tidigare hyresvärd och hyresgäst som gör att längre eller kortare uppsägningstider gäller.

Har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet?

Som hyresgäst har man dock ett starkt besittningsskydd, vilket innebär att en hyresgäst trots er uppsägning kan ha rätt att förlänga avtalet som medför rätt att bo kvar. Detta förutsätter dock att något av undantagen i 12 kap. 45-46 §§ jordabalken inte föreligger. Om något av dessa undantag gäller har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja.

12 kap. 46 § jordabalken innehåller flera punkter som utgör olika grunder som medför att förlängning av avtalet inte är möjlig. Då ni ska använda huset själva är 6 punkten av störst intresse. Denna stadgar att om hyresvärden har ett intresse att själva förfoga över lägenheten får hyresgästen sägas upp. Ditt fall borde falla in under regelns tillämpningsområde. Detta innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet.

Ett tips är att be den nuvarande hyresvärden att säga upp hyresgästen enligt paragrafen med beaktande av ovan nämnda uppsägningstid så att denna tidsfrist börjar löpa och förmodligen är slut när ni tänkt flytta in. Ni kan även tala med hyresgästen och förklara hur det ligger till.

Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Vänligen,

Michella Lina SaidRådgivare