Får styrelsen i en bostadsrättsförening inspektera lägenheter efter en vattenskada utan innehavarens medgivande?
Hej!
Jag sitter som ordförande i en bostadsförening. Det har varit en stor vattenskada i vår fastighet, och alla lägenheter i ett trapphus måste inspekteras. Man får dock inte kontakt med alla i fastigheten, och då vill man att två från styrelsen skall vara med då man går in med huvudnyckel. Detta utifrån hänvisning till "skydd av fastighet".
Finns det lagstöd för det, kan vi styrelsemedlemmar delta i detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det går att utläsa ett lagstöd för att ni ska beredas tillträde till lägenheterna. Nedan följer en förklaring.
Bostadsrättslagen
I bostadsrättslagen framgår inte explicit att ni beviljas tillträde till lägenheterna, om det inte gäller utrotande av skadedjur, se 7 kap 13 § bostadsrättslagen. Det finns heller ingenting som hindrar föreningen att skriva in villkor i stadgarna om tillträdesrätt. Om ni inte har reglerat det i stadgarna finns det en annan lösning.
Fastighetsrätt
Inom fastighetsrätten uppstår ofta komplicerade situationer som inte går att lösa med en lagparagraf. Detta beror till stor del på att en av de fundamentala lagarna, jordabalken, är gammal. Många problem måste därför lösas med stöd av tidigare rättsfall.
Lagtolkning
Av 7 kap 12 § bostadsrättslagen framgår det att bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet. Föreningen svarar för de gemensamma ytorna. Det går också att utläsa av 7 kap 12 a § bostadsrättslagen att en bostadrättshavare kan hållas ansvarig för skada som uppkommer på annans egendom, i det fall bostadsrättshavaren agerat vårdslöst. Vad som sägs i tredje stycket i 7 kap 13 § bostadsrättslagen är att bostadsrättshavaren är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, vilket ger föreningen tillträde till lägenheten. Detta gäller enligt ordalydelsen bara vid utrotning av skadedjur.
I förarbetena (arbetet med lagstiftningens mening och funktion) till bostadsrättslagen framgår det att det går att göra analogier (liknelser) med bestämmelserna i jordabalken. Utgångspunkten för bestämmelserna i bostadsrättslagen kommer alltså från jordabalken.
7 kap 13 § bostadsrättslagen tar sikte på 12 kap 26 § jordabalken. 12 kap jordabalken kallas hyreslagen. Av 12 kap 26 § jordabalken framgår det att hyresvärden äger omedelbar tillträdesrätt till lägenheten för att förhindra skada, eller nödvändig tillsyn.
Praktisk bedömning
Ditt problem har prövats i ett tidigare rättsfall. Problemet var detsamma. Föreningens rätt till tillträde. I det fallet var frågan om föreningen hade rätt att tillträda en lägenhet mot nyttjandehavarens vilja. Föreningen behövde komma åt en vindslucka för att komma upp på taket för att skotta snö, vilket åligger föreningen. Målet avgjordes i hovrätten. Domen heter RH 2010:76.
Utgången i målet var att domstolens tolkning av förarbeten, 12 kap 26 jordabalken samt innebörden av 7 kap 13 § bostadsrättslagen, kom fram till att föreningen ägde rätten att tillträda lägenheten.
Sammanfattning
Brand och vattenskador räknas typiskt sett till skador som måste åtgärdas omgående. Risken för att den vattenskada ni vill besiktiga kan ge skador på stora delar av fastigheten är överhängande. Med argumentationen som jag redogjort ovan finner du lagstöd i 7 kap 13 § bostadsrättslagen.
Om du behöver ytterligare hjälp i ärendet, eller hur ni kan formulera era stadgar är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.
Vänligen,
