Får motparten under bytesprocessen dra sig ur lägenhetsbytet på grund av ombildning?
Vi har varit i en bytesprocess i snart 3 mån där både vi och den andra parten har varit väldigt angelägna om att bytet ska ske. Vår anledning är att vi får tillökning i familjen och den andra partens har separerat och behöver komma ner i hyra. Alla papper har skickats in och för 3 veckor sen blev allt godkänt och för 5 dagar sen hade vi besiktning i vår lägenhet som blev godkänd och två dagar senare, fredag, hade vi besiktning i den andra lägenheten där allt blev godkänt också. Den andra parten hade då tömt och flyttstädat hela lägenheten, sagt upp elavtal och internet och flyttat till sin bror för att snabba på hela bytesprocessen. Vi var båda redo att signa där och då men fastighetsskötaren som gjorde besiktningen hade inte kontraktet redo men lovade att återkomma direkt efter helgen för e-signering. Tid för själva bytet är klart och godkänt att ske 10 dagar senare. På söndag kväll vid 22-tiden får vi ett sms där den andra parten vill dra sig ur. Under helgen har det tydligen kommit fram att fastigheten eventuellt är under ombildning och att han kan få möjlighet att köpa loss lägenheten. Över telefon berättar han att han inte kommer bo där mer men att han gärna vill köpa lägenheten och sälja den så fort som möjligt för ekonomisk vinning. Han bryter alltså överenskommelsen på grund av ekonomiska spekulationer, är det ett giltigt skäl? Och vi har ju en tydlig muntlig överenskommelse med flera sms konversationer som styrker det, kan vi på något sätt få rätt till bytet ändå?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om den ni tänkt byta lägenheten med haft rätt att frånträda er överenskommelse på grund av att han fått reda på att hans lägenhet är under ombildning.
Allmänt om lägenhetsbyte
Som du redan verkar känna till får en hyresgäst byta sin hyreslägenhet mot en annan. För att lägenhetsbytet ska genomföras krävs det samtycke från antingen samtliga inblandade hyresvärdar eller hyresnämnden (12 kap. 35 § JB). I ert fall föreligger det ett sådant samtycke från hyresvärdarna. Frågan härnäst är om den andre parten har rätt att dra sig ur överenskommelsen.
Som regel har inte den andre parten rätt att dra sig ur er överenskommelse
Utgångspunkten är att den andre parten inte har rätt att dra sig ur er överenskommelse (jfr 1 § AvtL). Överenskommelsen er emellan måste med andra ord hållas. Från denna huvudregel finns det dock undantag. Ett sådant undantag föreligger om överenskommelsen kan på någon legitim grund ogiltigförklaras. Frågan blir alltså om er överenskommelse kan ogiltigförklaras på grund av att den andre parten fått reda på att dennes lägenhet är under ombildning.
Kan er överenskommelse ogiltigförklaras?
En överenskommelse kan ogiltigförklaras om den anses vara oskälig med hänsyn till exempelvis omständigheter som inträffar efter avtalets uppkomst (36 § AvtL). Det är i regel högt ställda krav för att ett avtal ska kunna anses vara oskäligt. Det är den som vill att överenskommelsen ska ogiltigförklaras som måste bevisa att den är oskälig. Frågan är därför om er motpart kan visa på att överenskommelsen är oskälig på den nu anförda grunden.
För att er motpart ska kunna visa att överenskommelsen är oskälig krävs det enligt min bedömning att denne kan visa att ombildningen är en omständighet som är att se som exempelvis oförutsebar eller oförutsedd. Så torde vara fallet om denne rimligen inte kände till att fastigheten skulle ombildas. För att ni ska kunna vederlägga det påståendet torde det krävas att ni kan visa att motparten vid avtalets ingående misstänkt eller visst haft kännedom om planerna för ombildningen; gör ni inte det så har jag svårt att se att domstolen inte ogiltigförklarar avtalet
Sammanfattning och råd
Som regel har inte den andre parten rätt att dra sig ur er överenskommelse. Undantag från detta torde dock föreligga om denne kan visa att denne inte kände till att ombildning skulle ske. Med anledning av att det är fråga om stora summor pengar rekommenderar jag starkt att ni vänder er till en av våra jurister som kan närmare sätta sig in i ert ärende och hjälpa er. Tid hos våra jurister bokar du direkt på https://www.lawline.se/boka.
Hoppas att allt löser sig!
Med vänlig hälsning
