Får mina föräldrar sälja sin fastighet till mitt syskon?
Hej.
Undrar lite över en sak. Min mor och far har bestämt sig för att sälja sitt hus till min enda syster, husets värde ligger runt 7 milj. Jag har inte ens blivit tillfrågad, utan bara tillsagd att så kommer det bli. Är detta helt ok att göra så. Kommer det att påverka arv till min syster och mig den dagen mina föräldrar är borta. Med vänlig hälsning.
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om arvsrätt och förskott på arv regleras i ärvdabalken (ÄB). En kortare sammanfattning följer i slutet av redogörelsen.
En grundläggande princip när det kommer till arv är att alla bröstarvingar ska ha rätt till lika del i arvet efter föräldrarna. När en bröstarvingen får en större gåva (av stort värde) av föräldrarna innan de avlidit så ska denna gåva dras av från bröstarvingens arv när föräldern avlider.
Förskott på arv
Förskott på arv innebär att en arvinge mottagit pengar eller egendom innan givaren avlidit. För att det ska anses som förskott måste det finnas ett framträdande "gåvomoment", vilket i det här fallet skulle kunna vara om föräldrarna säljer huset till din syster under fastighetens marknadsvärde (exempelvis om fastigheten säljs till taxeringsvärde). Då blir förskottet den summan som återstår från vad din syster betalade upp till fastighetens marknadsvärde, och räknas av från din systers arvslott vid ett framtida arvsskifte. Vid en sådan tvist är det du som påstår att det är förskott på arv som har bevisbördan för detta
Om din syster köper fastigheten till marknadsvärdet från era föräldrar räknas det inte som förskott på arv. Det är lagligt att sälja egendom till sin bröstarvinge utan att rådfråga övriga bröstarvingar.
Hur värderas gåvan och vilka gåvokriterier finns?
En gåva till bröstarvinge (barn eller barnbarn) ses som förskott på arv om annat inte bestämts, (6 kap. 1 § ÄB). Om mottagaren är en bröstarvinge är lagens utgångspunkt att alla gåvor, med undantag för exempelvis vardagsgåvor och utbildning, utgör förskott på arv, (6 kap. 2 § ÄB).
Det innebär att gåvans värde ska räknas av från arvslotten i framtiden. Förskott på arv ska värderas enligt det verkliga värdet vid mottagande av förskottet, (6 kap. 3 § ÄB). Det innebär alltså att det är marknadsvärdet fastigheten har när din syster köper fastigheten som ska beräknas som förskott vid ett senare arvskifte.
Om överlåtelsen kan ses som en gåva måste man även undersöka om de övriga tre gåvokraven är uppfyllda. Dessa är att överlåtelsen har skett frivilligt, att det föreligger en förmögenhetsöverföring från gåvogivaren till gåvotagaren och att det finns en gåvoavsikt hos gåvogivaren (vilket presumeras om det handlar om närstående). Gåvoavsikten handlar om att dina föräldrar avser att gynna din syster ekonomiskt. Oftast blir det avgörande om det finns en gåvoavsikt.
Reglering av förskott på arv i skriftlig handling
Om det är givarens önskan att gåvan inte ska ses som förskott på arv kan denne bestämma annat i exempelvis ett gåvobrev. Det är alltså möjligt för en förälder att i ett gåvobrev ange att gåvan som bröstarvingen får inte ska ses som förskott på arv och därmed inte heller beaktas vid ett arvskifte efter föräldern.
Det förstärkta laglottsskyddet och gåvor som likställs med testamente
Varje bröstarvinge har rätt att få ut laglotten från arvet, vilket utgör halva arvslotten, (7 kap. 1 § ÄB). Den delen av arvet kan inte testamenteras bort. När era föräldrar avlider ska din syster räkna av den del av fastighetens värde som hon fått i gåva från sin arvslott, (7 kap. 2 § ÄB). Vissa typer av gåvor kan likställas med ett testamente och om en sådan gåva medför att en bröstarvinge, alltså du, inte kan få ut din laglott kan du begära jämkning av gåvan så att laglotten kan utgå, (7 kap. 3 § ÄB). Du måste då påkalla jämkning inom sex månader från det att du delgivits testamentet enligt 14 kap. ÄB för att inte förlora din rätt till laglotten. Det räcker då att du tillkännager ditt anspråk till testamentstagaren, (7 kap. 3 § 3 st ÄB).
Gåvor som likställs med testamente är sådana gåvor som givits bort strax innan arvlåtaren går bort samt sådana gåvor som arvlåtaren har kunnat nyttja fram till sin död. Om dina föräldrar fortsätter att nyttja fastigheten som vanligt efter en försäljning kan denna regel blir tillämplig. Om det finns särskilda skäl emot att tillämpa regeln så kan en domstol avstå från tillämpning, men det bedöms med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, (7 kap. 4 § ÄB). För att denna regel ska kunna aktualiseras måste du åberopa den inom ett år från att den avlidne förälderns bouppteckning avslutandes hos en domstol som har rätt att svara enligt 10 kap. 9 § rättegångsbalken. Om era föräldrar är gifta så gäller det inom ett år från bouppteckningen efter den först avlidne föräldern.
Sammanfattningsvis
Dina föräldrar får sälja egendomen till din syster utan att fråga dig först. Säljs egendomen till underpris kommer det motsvarande beloppet upp till marknadsvärdet dock att avräknas som förskott på arv på din systers framtida arvslott om gåvogivaren inte har föreskrivit annat i ett skriftligt dokument. Du kommer fortfarande ha rätt till din fulla arvslott. Är det så att du på grund av gåvan inte skulle kunna få ut åtminstone din laglott har du rätt att jämka gåvan så att du kan få ut din laglott. Är det dock så att försäljningen av fastigheten är till marknadsvärdet finns det inget som säger att dina föräldrar inte får sälja fastigheten till henne till det priset, så länge de själva inte nyttjar fastigheten efter försäljningen. Summan som efterlämnas från när era föräldrar har gått bort kommer därefter att delas lika mellan dig och din syster, (2 kap. 1 § 2 st ÄB).
Som du säkert förstår har jag resonerat allmänt om förskott på arv genom gåva då jag inte har all kunskap om just din situation.
Jag hoppas att allt löser sig för dig och att du har fått svar på din fråga! Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att vända dig till oss igen.
Med vänliga hälsningar,
