Får min hyresvärd begära ut en hyreshöjning retroaktivt?
Vi har nu fått ett papper ifrån vår hyresvärd att han ska ha retroaktiv hyreshöjning från och med 1 januari 2019 och det vill han ha nu i mars månad men vi har inte fått något som helst besked på att vi ska få en hyreshöjning förens nu. Är detta lagligt att han kan kräva en retroaktiv hyreshöjsninhg för 3 månader när vi har fått beskedet nu.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om din hyresvärd har rätt att kräva att du betalar hyreshöjningen retroaktivt för tre månader tillbaka utan att meddela er om att en höjning skulle ske. De regler som är relevanta i din situation och som jag kommer att använda mig av i mitt svar hittar du i Jordabalken (JB) och Hyresförhandlingslagen (HFL).
Jag kommer att dela upp mitt svar i två olika delar. Först kommer jag att behandla vad som gäller om det finns en förhandlingsordning enligt Hyresförhandlingslagen för huset ni bor i. Dessa regler gäller för er om Hyresgästföreningen, eller någon annan hyresförening, förhandlar om hyrorna med er hyresvärd, vilket är fallet om det finns en förhandlingsklausul i ert hyresavtal (HFL 2 §). En förhandlingsklausul är en bestämmelse i hyresavtalet där det framgår att du som hyresgäst överlåter åt en förening av hyresgäster, i de flesta fall Hyresgästföreningen, att förhandla om din hyra och vissa andra villkor. Detta är det normala, närmare 90 % av alla hyror i Sveriges förhandlas fram mellan hyresvärdarna och Hyresgästföreningen. Om er lägenhet däremot inte omfattas av förhandlingsordningen gäller andra regler, vilka jag kommer att gå igenom därefter.
Hyreshöjning enligt förhandlingsordning
Om er hyra förhandlas enligt en förhandlingsordning så finns det inga krav på att er hyresvärd i förväg måste upplysa er som hyresgäster om att han har för avsikt att höja hyran. Detta sköts mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Er hyresvärd endast skyldig att upplysa er om resultatet av förhandlingen, och detta ska ske skriftligen (HFL 19 §). Däremot finns inga hinder mot att hyresvärden begär ut höjningen retroaktivt, om Hyresgästföreningen gått med på det i förhandlingen.
Med detta sagt så vill jag dock nämna att en hyresvärd som ska förhandla enligt förhandlingsordningen inte får höja hyran utan att ha förhandlat med Hyresgästföreningen först. Därför rekommenderar jag att ni kontaktar Hyresgästföreningen och dubbelkollar att en förhandling faktiskt ägt rum innan ni godtar höjningen.
Om ni inte är nöjda med det resultat som förhandlingarna gett finns det en möjlighet för er som hyresgäster att begära att beslutet omprövas av Hyresnämnden (HFL 22 §). Er ansökan måste då skickas till Hyresnämnden inom 3 månader från dess att ni fick reda på hyreshöjningen. I prövningen så tittar Hyresnämnden på om hyran är skälig, där utgångspunkten är vilken hyra som begärs i ert närområde för liknande lägenheter.
Hyreshöjning utanför förhandlingsordning
Om det inte finns någon förhandlingsklausul i ert hyresavtal är huvudregeln istället att en hyresvärd inte får kräva ut en höjning av hyran retroaktivt (JB 12:55 d). Det finns dock vissa undantag från huvudregeln som jag kommer att gå igenom nedan.
Om det inte finns någon förhandlingsordning så får inte hyresvärden ensidigt bestämma sig för att höja hyran. Om hyresvärden planerar att höja hyran måste denne meddela dig om detta så att du har lite tid på sig att ta ställning till höjningen och göra invändningar emot den om du inte tycker att den är rimlig. Detta måste göras skriftligen och du ska godkänna hyreshöjningen innan den blir gällande som en del av ert hyreskontrakt (JB 12:54). Du har alltså full möjlighet att förhandla om din egen hyra med hyresvärden om det inte finns en förhandlingsklausul i ditt hyresavtal och du behöver inte godkänna en höjning som din hyresvärd vill få igenom. Om ni inte kan komma överens och förhandlingarna därför stannar av kan någon av er ansöka om att få frågan prövad av Hyresnämnden. Då kommer utgångspunkten vara vilka hyror som andra hyresgäster betalar för liknande lägenheter i området (JB 12:55).
Om frågan kommer upp till Hyresnämnden är det möjligt att de beslutar att höjningen är marknadsmässig och att din hyresvärd har rätt att begära den retroaktivt om vissa förutsättningar är uppfyllda. Det är dock svårt för mig att göra en bedömning av sannolikheten utan att veta mer om din specifika situation. Med detta vill jag bara nämna att en hyresvärd egentligen har rätt att höja hyran regelbundet så att den överensstämmer med liknande hyror i området.
En situation då det kan vara okej för hyresvärden att ta ut höjningen retroaktivt är om förhandlingarna kring hyran behövt avgöras av Hyresnämnden. Eftersom det kan ta lite tid att få frågan avgjord av Hyresnämnden är hyresvärden "ursäktad" att denne inte kunnat ta ut hyran från det beräknade datumet. Av vad jag kan utläsa av din fråga så verkar detta dock inte vara fallet, så min övergripande bedömning är att ni inte ska behöva godta en retroaktiv höjning utan förvarning.
Sammanfattningsvis
Svaret på din fråga är helt beroende av om din hyra förhandlas enligt en förhandlingsordning eller inte. Om Hyresgästföreningen förhandlar fram din hyra så är din hyresvärd endast skyldig att meddela dig om resultatet av förhandlingarna, och har möjlighet att begära ut höjningen retroaktivt om det ingår i överenskommelsen med Hyresgästföreningen. Min rekommendation är att du kontaktar Hyresgästföreningen om detta för att få det klargjort vad som förhandlats fram och om en retroaktiv höjning var en del av överenskommelsen.
Om du däremot inte har någon förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt så är situationen den motsatta. Då fungerar hyreskontraktet som ett "vanligt" avtal mellan dig och hyresvärden, vilket innebär att ni måste vara överens om ändringar. Du behöver alltså inte godkänna vilken höjning som helst. Min rekommendation för den här situationen är att du försöker kommunicera med din hyresvärd och uttrycka att du inte godtar höjningen, eller bara den retroaktiva höjningen. Skulle din hyresvärd insistera på att du ska betala kan du driva frågan vidare till Hyresnämnden för att få ett avgörande. Mer information om hur du går tillväga i sådana fall hittar du här.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
