Får man begära högre hyra om man hyr ut en hyresrätt i andra hand?
Hej!
Jag vill hyra ut min hyresrättlägenhet i andra hand. Om jag tar ut en något högre hyra än vad som anses skäligt, säg 5-7 % trots att den inte är möblerad och min hyresgäst anmäler detta till hyresnämnden.
1. Får man en "prick" i registret om man hamnar i Hyresnämnden?
2. Får man betala några domstolskostnader om man hamnar där?
3. Kan min hyresvärd säga upp mitt förstahandskontrakt?
(Den kommer hyras ut med tillstånd av min hyresvärd då jag har giltigt skäl - studier på annan ort).
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt vilket regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Mitt svar kommer därför utgå från det lagrummet.
Vad krävs för att få hyra ut en hyresrätt i andra hand?
För att få hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden (12 kap. 39 § JB). Tillstånd ska bland annat lämnas om hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand (12 kap. 40 § JB). Du anger i din fråga att du har fått tillstånd av hyresvärden att hyra ut i andra hand då du bedriver studier på annan ort.
Kan man få en "prick" i registret om man hamnar i hyresnämnden?
Jag utgår från att det du menar med "prick i registret" är om man kan hamna i belastningsregistret efter en tvist i hyresnämnden. Det korta svaret på det är – nej. För att hamna i belastningsregistret krävs att man ålagts en påföljd för ett brott vilket inte är aktuellt i ditt fall (3 § lag om belastningsregister).
Får man betala några domstolskostnader om man hamnar i hyresnämnden?
Hyresnämnden tar inte ut några rättegångskostnader av parterna. Däremot får du själv betala kostnader för ett eventuellt ombud och förlorad arbetsinkomst för den tid som förhandlingen tar. Tanken är att man inte ska behöva ett ombud i tvister i hyresnämnden så det är främst förlorad förvärvsinkomst som blir aktuellt i ditt fall. Om hyresnämnds beslut överklagas till Svea hovrätt brukar som regel den förlorande parten få betala sina och motpartens rättegångskostnader om man förlorar. Det finns dock flera undantag (12 kap. 73 §). Tvist om skälig hyra vid andrahandsuthyrning är ett av dessa undantag (12 kap. 55 e § JB). Du skulle alltså "bara" behöva stå för dina egna rättegångskostnader om du skulle överklaga till hovrätten.
Kan min hyresvärd säga upp mitt förstahandskontrakt om jag tar ut en högre hyra?
Det finns flertalet grunder till att en hyresrätt ska anses förverkad och att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet i förtid dock är inte en andrahandsuthyrning som skett med hyresvärdens tillåtelse (oavsett hyran du tar ut av andrahandshyresgästen) en av dessa grunder (12 kap. 42 § JB). Dock kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka mellanskillnaden som du lagt på om denna är oskälig. Om en hyra anses oskälig ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen (andrahandshyrestagaren) besluta att hyresvärden (du) ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp samt ränta. Vid återbetalning ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan (12 kap. 55 e § JB). En hyra är att anse som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Vad som är att anse som påtagligt högre hyra har inte definierats i lagtexten men i doktrin har det konstaterats att det varierar beroende på omständigheterna men det torde vara påtagligt med ett påslag på 2-5 %.
Sammanfattningsvis har du inte mycket att "förlora" på en tvist i hyresnämnden eftersom det enbart kommer leda till att du förlorar inkomst för den tiden du befinner dig på förhandling. Dock kan hyresnämndens beslut leda till ekonomiska konsekvenser för dig. Om du hyr ut din hyresrätt för en högre summa än den du betalar i hyra skulle hyresnämnden kunna finna den oskälig och du skulle då kunna bli skyldig att betala tillbaka den. Det är dock svårt för mig att med säkerhet säga om det är oskäligt med påslag på din hyra men om du inte har några möbler, parkeringsplats eller annat som ingår kan det vara fråga om oskälig hyra. Jag råder dig istället att skriva ett bra avtal för andrahandsuthyrningen som ger dig ekonomisk trygghet om något skulle hända eller ändras. T.ex. att du begär en deposition som du kan hålla inne om andrahandshyresgästen lämnar tillbaka hyresrätten i dåligt skick.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
