Får jag uppföra "byggnation" på min uteplats på upplåten mark som inte tillhör bostadsrätten?
Hej!
Jag har flyttat in i ett Brf Radhus med UPPLÅTEN mark.
Styrelsen i min brf har anmodat mig att ta ner en fristående markis som jag har satt upp. Har dom rätt att göra det? Det finns flera andra medlemmar som har "Partytält" på sina altaner, borde inte det vara att jämföras med varandra?
Enligt den kommun jag bor i så krävs ej bygglov för pergola, om nu denna markis skulle vara att betraktas som det.
Det är en en pergola markis som är nedmonterbar och räknas därmed som en pergola.
Enligt stadgarna skall man ansöka om tillstånd för all byggnation på upplåten mark, men då denna markis är helt fristående ansåg jag inte det vara en byggnation.
Hur mycket makt har styrelsen när det gäller upplåten mark? Hur är det med lika behandlingsprincipen? Borde alla få ta bort sina "tält" om jag tvingas ta bort min markis?
Styrelsen har även pratat om att bestämma specifika färger på markiser, kan dom göra detta?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Först vill jag fastställa, att jag förstår din fråga som att marken, varpå pergolan uppförts, inte är upplåten med bostadsrätt, utan i annan form. Din frågeställning kan besvaras genom ett återgivande av ett avgörande från hovrättens över Skåne och Blekinge dom 2015-01-26, mål nr T 1357-13. Initialt ska det nämnas, att rättsfallet kan innebära att du inte får uppföra denna pergola. Detta bör emellertid tolkas mot likhetsprincipen och vad som kan anses vara byggnation (det ska nämligen noteras, att det i rättsfallet är fråga om annan byggnation än vad som är fråga om i detta fall, samt att alla bostadsrättsinnehavares nyttjande i rättsfallet skulle upphöra). Slutligen finner du en sammanfattande slutsats.
Redogörelse av rättsfallet
Avgörandet handlar om en bostadsrättshavare som ansökte om och också fick tillstånd för att anlägga en uteplats i anslutning till sin bostadsrätt. Godkännandet lämnades av styrelsen i bostadsrättsföreningen. Vid en föreningsstämma, 16 år senare, förbjöds användandet av uteplatsen till följd av ett dräneringsarbete. Senare samma år förbjöds allt privat användande av uteplatser på fastigheten. Bostadsrättsinnehavaren väckte talan mot föreningen och anförde att marken var en del av bostadsrättslägenheten, och att beslutet således hade fattats felaktigt vid föreningsstämman.
Bostadsrättslagen
Enligt 1 kap. 3 § (1991:614) bostadsrättslagen (BRL) får en upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Vill bostadsrättshavaren göra en förändring av lägenheten som är av väsentlig grad så kräver det tillstånd enligt 7 kap. 7 § p. 3 BRL. Enligt dess andra stycke ska dock inte sådant tillstånd vägras innehavaren om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Detta berör den upplåtna lägenheten och vad som finns invändigt (jfr. prop. 2002/03:12 s. 62 f.). Hovrätten konstaterade att bestämmelsen inte var tillämplig på markupplåtelser utan avsåg förändringar inne i själva lägenheten.
Bestämmelsen i 9 kap. 16 § 1 st. p. 2 BRL avser inskränkningar och liknande försämringar av lägenheten. Vid en tilläggsupplåtelse av mark tillförs i stället genom en frivillig överenskommelse ytterligare yta till den tidigare upplåtna bostadsrätten. Däremot kan en tilläggsupplåtelse av mark innebära att en annan lägenhet förändras på ett sådant sätt som avses i 9 kap. 16 § 1 st. p. 2. Om så är fallet måste beträffande denna lägenhet dessa bestämmelser iakttas. Reglerna innebär att även om en bostadsrättshavare inte medgett en inskränkning blir beslutet ändock giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet jämte att hyresnämnden lämnat godkännande. Bostadsrättshavaren gjorde i målet gällande att beslutet om att ta bort hans uteplats innebar en sådan inskränkning som omfattas av den berörda bestämmelsen i 9 kap. BRL.
Detta förutsätter emellertid att marken utanför bostadsrätten ingår i den ursprungliga upplåtelsen, något som borde ha formaliserats av någon typ av avtal, vanligtvis ett upplåtelseavtal. För sådana avtal finns reglerade formkrav enligt 4 kap. 5 § BRL. Dessa formkrav ska tolkas restriktivt (jfr. RH 2005:11). Av 4 kap. 5 § BRL framgår att upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen. Redan här saknas i förevarande mål således ett av lagens formella rekvisit – skriftligheten.
För bostadsrättsupplåtelser genom en tilläggsupplåtelse kan upplåtelse av uteplats ske efter själva lägenhetsupplåtelsen, och även då ska upplåtelseavtal skriftligen upprättas. Finns inget avtal, eller framgår det inte av avtalet att det är marken som avses så är det ingen giltig bostadsrättsupplåtelse (jfr. 4 kap. 7 § BRL om ogiltig upplåtelse vid bristande formkrav). Det kan vid sådant förhållande i stället bli fråga om arrende- eller nyttjanderätt. I det här sammanhanget finns anledning att påminna om att nyttjanderätter inom detaljplanerat område endast gäller för 25 år i taget (jfr 7 kap. 5 § jordabalken).
Hovrätten ansåg att kärandens förvärv av bostadsrätten inte också omfattande en upplåtelse av marken. Hovrätten uttalar:
"Styrelsen har … godkänt att [bostadsrättshavaren] fick anlägga en uteplats. [Bostadsrättshavaren] och vissa andra bostadsrättshavare har under viss tid rent faktiskt använt en viss markyta som uteplats. Vid en föreningsstämma har slutligen ställts upp vissa ordningsregler för uteplatser. Inget av detta leder emellertid omedelbart till slutsatsen att upplåtelsen av marken skett med bostadsrätt. Bostadsrättslagen innebär nämligen inget hinder mot att en bostadsrättsförening upplåter vissa ytor, t.ex. själva lägenheten, med bostadsrätt och andra ytor, t.ex. ett förråd eller mark, med annan rätt, dvs. som en arrenderätt, hyresrätt eller allmän nyttjanderätt."
Bostadsrättshavarens talan lämnades sålunda utan bifall.
Skillnader mot detta fall
I vilken utsträckning kan bostadsrättsföreningen tillåta och begränsa vad som får finnas på uteplatsen?
Svaret på den här frågan finns i din bostadsrättsförenings stadga. Du nämner att det står i stadgan om byggnation. Frågan blir sålunda vad som är att anse som byggnation. I 1 kap. 4 § (2018:900) plan- och bygglag stadgas olika definitioner av i lagen anförda begrepp. Efter en analys av begrepp som byggnad, byggnadsverk, nybyggnad, ombyggnad, tillbyggnad eller ändring av byggnad kan man komma till slutsatsen, att en pergola förmodligen inte omfattas av dessa definitioner. Även enligt Svenska Akademiens Ordlista anses byggnation vara "framställning (i större skala) av byggnader". Det tycks sålunda inte vara troligt att en pergola kan anses vara byggnation i enlighet med stadgarna.
Likhetsprincipen
Det finns olika bedömningsnormer att ta fasta på. Den ena är generalklausulen i 7 kap. 37 § lag (1987:667) om ekonomiska föreningar. Enligt stadgandet får inte föreningsstämman fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. Generalklausulen är ett uttryck för principen om medlemmarnas likställighet. Saken kan också uttryckas så att föreningsstämman är skyldig att handla lojalt mot en medlemsminoritet (jfr. prop. 1986/87:7 s. 114 och 140). I 6 kap. 13 § framgår att styrelsen inte får företa avtal eller åtgärder ägnade att ge otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
Den andra normen är den allmänna associationsrättsliga likhetsprincipen, som innebär att föreningens organ måste behandla alla medlemmar lika om en olikbehandling inte är motiverad av sakliga skäl (jfr. NJA 1977 s. 393). Principen gäller parallellt med generalklausulen. Här handlar det således om en avvägning mellan föreningens och den i förekommande fall kränkta medlemmens intressen.
I båda fallen är det medlemmen som har bevisbördan för att en otillbörlig behandling är för handen.
Slutsats
Det är sålunda svårt att i detta fall tillhandahålla ett exakt svar, eftersom praxis berör uppförande av annat än pergola. Av ovan nämnda kan man komma till slutsatsen, att eftersom det är fråga om upplåten mark, som inte är upplåten med bostadsrätt utan i annan form av upplåtelse, får sålunda styrelsen besluta att du inte får uppföra en pergola. Detta gäller även färgen på markiserna i sådana fall. Med hänsyn till tvetydigheten avseende huruvida en pergola, enligt stadgarna i din bostadsrättsförening, är att anse vara byggnation, är det dock möjligt att anföra att den ska få stå kvar. I detta fall bör även likhetsprincipen träda in och detsamma ska sålunda gälla för övriga grannar.
Jag rekommenderar att du anför att det ska röstas på föreningsstämman huruvida pergola och paviljonger etc. ska få uppföras. Skulle föreningsstämman rösta mot uppförandet av din pergola, bör du anlita en jurist för att bistå dig i en eventuell tvist mot föreningen.
Jag kommer att ringa dig onsdag den 9:e april ca kl. 12.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
Vänligen
