Får jag sälja min del av samägd tomt?
Jag och min bror äger 50% var av en rätt värdefull tomt, jag har egentligen aldrig velat ha den utan velat sälja. Min bror vägrar dock och vill heller inte köpa ut mig, Jag vet jag kan gå juridisk väg och få beslut om försäljning men jag vet också att han skulle överklaga och motsätta sig detta så långt det bara går, funderar på att hitta ngn som vet och förstår värdet av denna tomt och ev sälja till den personen som i sådana fall får ta striden med min bror, nu vet jag att att hitta ngn som kan tänka sig detta troligen inte är lätt men om det går kan isåfall min bror överklaga även en sådan försäljning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då du äger en fastighet tillsammans med din bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet.
Jag kommer i det följande dels att förklara vad som gäller vid tvångsförsäljning, dels att redogöra för om du kan sälja din del av fastigheten och om det kan överklagas av din bror.
Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om allt
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. Du har rätt att sälja din andel i fastigheten, och det kan inte överklagas.
Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastigheten
Som du själv nämner finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill din bror köpa ut dig och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och din bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger dig möjlighet att sälja hela fastigheten även om ni inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av er lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.
Sammanfattning
Du och din bror ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten som helhet, som ni samäger. Din bror kan däremot inte hindra dig att sälja din andel av fastigheten. För att sälja din andel av fastigheten krävs det inget samtycke och det går inte heller att överklaga.
Det finns även en möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån er lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa dig att titta på ärendet och företräda dig för det fall att det behövs. Möjligheten för din bror att nå framgång med en överklagan är ytterst begränsade. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
