FrågaFASTIGHETSRÄTTAndrahandsuthyrning12/05/2022

Får jag hyra ut min hyresrätt under en kortare period utan hyresvärdens samtycke?

Hej! Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt behöver man bo i lägenheten samtidigt som man hyr ut den om man inte frågar om tillstånd från sin hyresvärd även vid kortare perioder (t.ex. via airbnb). Vad innebär detta? Behöver man sova i lägenheten eller räcker det med att man fortfarande "bor" där. Jag undrar rent konkret om jag kan sova hos en vän eller föräldrar och hyra ut lägenheten under en kortare period (t.ex. en helg) utan tillstånd eller om jag också måste sova i lägenheten samtidigt som den är uthyrd. Tacksam för svar,

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 

Din fråga regleras i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Jag kommer därför att utgå från den lagen i mitt svar till dig. 

Allmänt om relevant rättslig reglering 

Du får inte utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon för självständigt brukande (12 kap. 39 § första stycket och 40 § JB). Följden av en otillåten andrahandsuthyrning kan bli att hyresrätten förverkas utan varning om ingen giltig ursäkt finns, vilket innebär att hyresavtalet genast upphör att gälla (12 kap. 42 § första stycket punkt tre JB och 12 kap. 6 § första stycket JB).  

Du får dock inrymma inneboende i din lägenhet utan hyresvärdens samtycke, så länge det inte orsakar olägenhet för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Om olägenhet orsakas kan hyresrätten förverkas, dock förverkas inte hyresrätten om rättelse vidtas omgående i dessa fall (12 kap. 42 första stycket punkt sju JB). Här rör det sig om situationer där du typiskt sett själv bor kvar i lägenheten och har kontroll över den. 

Hur “självständigt brukande” ska förstås 

Klart är alltså att du inte får hyra ut lägenheten till någon annan för självständigt brukande utan samtycke eller tillstånd. Begreppet självständigt brukande är alltså centralt här. Även om du skulle hyra ut lägenheten en helg, eller enbart en dag utan att du själv vistas i lägenheten ska det ses som självständigt brukande, och utgör därmed en otillåten andrahandsuthyrning om samtycke eller tillstånd saknas. Och kan som sagt leda till att hyresrätten förverkas. Dessutom är det sedan 2019 straffbart med otillåten andrahandsuthyrning med en hyra som överstiger vad som anses skäligt (12 kap. 65 c § JB).  

Men ska det då anses som självständigt brukande av någon annan om du skulle hyra ut din lägenhet en kortare tid, exempelvis över en helg, om du kommer hem och t.ex. sover över eller vistas lite i lägenheten under hyrestiden? Här blir det mer komplext och oklart. Jag tänkte gå igenom två rättsfall från Högsta domstolen där har gränsdragningen mellan andrahandsuthyrning och inneboende har berörts. Rättsfallen gäller bostadsrätter men har bäring även på hyresrätter enligt mig eftersom “självständigt brukande” även förekommer i bostadsrättslagen. Dock skulle man möjligen ha en strängare syn på uthyrning av hyresrätter än för bostadsrätter. 

I NJA 2001 s. 241 I hade en bostadsrättshavare hyrt ut sin lägenhet i sin helhet förutom ett rum som var låst vilket användes som förråd. Utöver detta förråd använde inte bostadsrättshavaren lägenheten mer än att dennes sambo besökte lägenheten omkring en gång i månanden, efter kontakt med hyresgästen i förväg. Domstolen bedömde att hyresgästen brukat lägenheten självständigt (självständigt brukande) och det krävdes därför samtycke av styrelsen för uthyrningen. I detta rättsfall ansågs en andrahandsuthyrning föreligga. 

I NJA 2001 s. 241 II, tillskillnad från det förra fallet, ansågs andrahandsuthyrning inte föreligga här. I detta fall övernattade bostadsrättshavaren i den uthyrda lägenheten någon gång i månaden samt besökte lägenheten flertal gånger i veckan. Bostadsrättsinnehavaren utförde dessa besök för att använda köket och ett rum som från hyresgästen var undantaget. Högsta domstolen gjorde bedömningen att hyresgästen snarare skulle betraktas som inneboende. Som jag nämnde i början så krävs inget samtycke när det gäller upplåtelse av del av lägenhet till inneboende. 

Kan några slutsatser dras?

Det är svårt att dra några exakta och konkreta slutsatser om dessa rättsfall, även om de ger viss vägledning. Men det senare rättsfallet talar för att om du besöker lägenheten frekvent under tiden du hyr ut den och undantar ett rum från uthytningen och övernattar där ibland så att du fortfarande ska anses vara i kontroll av lägenheten, så skulle hyresgästen kunna klassificeras som en inneboende och samtycke skulle därför inte krävas. Men då balanserar du verkligen på gränsen av vad som är tillåtet och riskerar därmed att få din hyresrätt förverkad utan varning på grund av otillåten andrahandsuthyrning. Jag rekommenderar därför att du i första hand försöker få hyresvärden att samtycka.

Hoppas du fick lite mer klarhet i läget, frågan är komplicerat och rättsläget något oklart. Du är välkommen att ställa en ytterligare fråga om några funderingar kvarstår!

Med vänliga hälsningar,

Daniel BromanRådgivare