Får entreprenör, efter att fastighet köpts, överlåta (beslut har tagits av Lantmäteriet) mellanliggande allmänning till granne?
Gällande fastighetsrätt.
Jag har köpt ett nybyggt hus med tillhörande tomt av Bonava.
tomt är på 400 kvm och angränsar till en allmänning ca 30 meter lång och 1,30 bredd som har en nedgrävd dagvattenledning.
Denna allmänning delar jag med grannen och det är klart och tydligt angivet att en allmänning separerar våra resp tomter enligt avtal.
Nu till mitt problem.
Häromveckan fick jag reda på att grannen fått allmänningen av Bonava helt utan att jag informerats om detta, den är sonika överlåten till grannfastigheten och allt är klart med Lantmäteriet.
Jag har inte fått någon förklaring till varför Bonava gjort som dom gjort, men jag hävdar att mitt tomtkontrakt (med en allmänning inritad) nu inte längre stämmer med verkligheten.
Grannen har fått tomten under löfte att han inte bygger ngt där och att blivande samfälligheten ska kunna få tillträde för att gräva vid dagvattenledningarna vid behov, men problemet är att grannens ursprungliga tomtgräns endast var ca 1 meter från huset och nu är den alltså ca 2,3 från husväggen.
Med andra ord kommer ingen att kunna ta sig fram vid behov på grannens tomt, utan man måst gå över min ordinarie tomt och häck
Vad är rätt och fel? Bonava säger att ibland efterskänker dom tomt, men jag anser att jag blir lidandes nu.
Ex så kan jag inte underhålla min egendom med annat än att jag skjuter in den mer på min tomt, om jag inte ska beträda grannens tomt vid behov och efter deras godkännande.
Får Bonava göra så här?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I det följande kommer jag redogöra för olika" fel i fastighet" som förevarande problem kan utgöra. Slutligen framställer jag en slutsats.
För att försöka frambringa ett så innehållsrikt svar som möjligt, vore det fördelaktigt om du har möjlighet att ta del av beslutet du anför att Lantmäteriet har tagit och skickar det till mig via e-post. Därefter kommer vi samtala om saken mer ingående på telefon. Av frågan framgår det inte huruvida det finns någon friskrivning i avtalet avseende förevarande problem, varför jag får utgå ifrån att sådan inte finns.
Rådighetsfel
Rådighetsfel regleras i 4 kap. 18 § jordabalken (JB) och omfattar situationer då myndighetsbeslut inskränker köparens möjligheter att förfoga över fastigheten. I sådana fall anses säljaren ha en upplysningsplikt gentemot köparen och det har ingen betydelse huruvida säljaren faktiskt haft kännedom om inskränkningen. För att säljaren ska ansvara för ett rådighetsfel krävs det däremot att köparen varit i god tro. Köparen kan inte åläggas undersökningsplikt avseende rådighetsfel. Myndighetsbeslutet ska föreligga redan vid köpet, såvida det inte är givet att beslut skulle fattas inom den närmaste tiden efter köpet (NJA 1994 s. 85). Det ställs emellertid relativt höga krav på inskränkningen i rådigheten. Den omständigheten, att en byggnad på en såld fastighet är uppförd utan bygglov, medför nämligen inte ensam att ett rådighetsfel föreligger; det krävs därutöver att det finns ett beslut om rivningsföreläggande vid köpet. Högsta domstolen ogillade därför – helt konsekvent – en köpares talan i rättsfallet NJA 1997 s. 629. Detta kan förvisso bero på att bygglov kunde söka i efterhand, varför rådigheten kunde läkas. Av denna anledning kan man tolka det som att din rådighet har inskränkts, varpå den inte är möjlig att läka; beslutet bör emellertid vara möjligt att överklaga.
I detta fall är det alltså fråga om huruvida beslutet som tagits av Lantmäteriet inskränker din möjlighet att förfoga över fastigheten. Att allmänningen upphör att existera bör nämligen inte medföra en inskränkning beträffande fastigheten, eftersom det inte är fråga om att fastigheten – exempelvis – bir mindre. Beslutet ska nämligen ta sikte på den aktuella fastigheten (NJA 1997 s. 629). Det tycks även som att du kan förfoga över fastigheten som tänkt. Undantaget till detta är emellertid att du nämner, att du inte kan underhålla egendomen annat än med att du måste beträda grannens tomt. Fråga är sålunda om detta kan anses medföra inskränkning i rådigheten.
Faktiska fel (konkreta fel och abstrakta fel)
I 4 kap. 19 § jordabalken regleras faktiska fel och där skiljs på konkreta fel och abstrakta fel. Med konkreta fel förstås avvikelser från avtalet, annonser, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Avvikelser från vad säljarens allmänna lovprisande omfattas inte. Ett exempel på allmänt lovprisande framgår av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där en säljare hade uttalat att vattnet i brunnen var "friskt och kallt". Däremot anses utfästelser – i de fall sådan inte uppfylls – utgöra avtalsinnehåll. En arealuppgift har ansetts vara en utfästelse (NJA 1983 s. 858). En uppgift om tomtyta och bostadsyta har dock i ett hovrättsfall ansetts inte vara utfästelse (RH 1988:37). I detta fall är det dock inte fråga om ett konkret fel.
Istället bör det undersökas huruvida ett abstrakt fel kan föreligga. Ett abstrakt fel föreligger om "fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet". Detta innebär att säljaren kommer att ansvara när det föreligger fel som inte har berörts vid köpet samtidigt som köparen inte har haft anledning att räkna med eller borde ha upptäckt felet vid en undersökning. Abstrakta fel är en mycket svårdefinierad form av fel.
Uttrycket "annars avviker" tar – bland annat – sikte på att det inte rör sig om en avvikelse från vad som följer av avtalet. Den aktuella felregeln avser främst avvikelser i fysiskt avseende. Till skillnad från konkret felbedömning görs en – som utgångspunkt – objektiv, abstrakt, bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Eftersom det ska vara fråga om avvikelser, vilka inte kan hänföras till avtalet, bör det dock heller inte vara fråga om ett abstrakt fel.
Reklamation
Oavsett vilken form av fel som kan sägas föreligga måste du, för att du ska få framgång mot säljaren, reklamera; det vill säga invända mot köparen inom skälig tid efter det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts (4 kap. 19 a § jordabalken). Hur den tidsfristen beräknas varierar beroende på köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Högsta domstolen har dock godtagit en frist om 4.5 månader efter det att köparen borde ha upptäckt felet (NJA 2008 s. 1158). Du bör alltså agera skyndsamt och argumentera att du reklamerat så snart du rimligen kunde förväntas upptäcka felet.
Slutsats
Det bör i detta fall inte vara fråga om ett faktiskt fel (konkret eller abstrakt fel). Det ska istället noteras att det möjligen kan vara fråga om ett rådighetsfel, det vill säga, ett myndighetsbeslut som inskränker köparens möjligheter att förfoga över fastigheten. Myndighetsbeslutet ska föreligga redan vid köpet, såvida det inte är givet att beslut skulle fattas inom den närmaste tiden efter köpet. För att utgöra en inskränkning är det dock fråga om relativt höga krav.
I detta fall är det emellertid huvudsakligen fråga om huruvida beslutet som tagits av Lantmäteriet inskränker din möjlighet att förfoga över fastigheten, eftersom beslutet ska ta sikte på den aktuella fastigheten. Eftersom det egentligen är fråga beslut avseende allmänning, tas i och med beslutet inte sikte direkt på din fastighet. Det kan emellertid anföras att det indirekt påverkar din möjlighet att råda över fastigheten, såsom du anför avseende tvånget att nyttja grannens mark för att underhålla din.
Det är sålunda inte helt klart huruvida du förlorat rådigheten över din fastighet. Av denna anledning önskar jag att du kan e-posta beslutet som frågan avser. Detta ingår egentligen inte i denna tjänst, men jag är villig att bistå dig i att granska det om du finner det önskvärt.
Jag kommer att ringa dig måndag den 12:e september ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
