Får en partner en större andel av försäljningsvärdet på en fastighet om hen amorterar mer än sin partner amorterar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag tolkar att du och din partner är tillsammans, det vill säga att ni antingen är samboende eller makar. Eftersom jag inte känner till er situation kommer jag att förklara vad som gäller för samboende respektive makar.
Vilka lagar är tillämpliga?
Det är sambolagen (SamboL) som reglerar frågor om egendomsförhållanden för sambor och äktenskapsbalken (ÄktB) som reglerar samma frågor för makar.
Vad är äganderättsförvärv?
Att få äganderätten till en egendom kan uppnås på olika sätt och kallas juridiskt för laga fång. Vanligen får man äganderätten till något genom ett derivativt fång, det vill säga när äganderätten övergår från person A till person B. Typiskt handlar det om olika överlåtelser, så som byten, gåvor eller köp.
Hur blir man rättmätig ägare till en fastighet om två köper fastigheten?
För saker antar man att någon är ägare genom att personen har saken tillgänglig hos sig. För fastigheter gäller att äganderättsövergången inträffar med ett giltigt köpeavtal (NJA 1995 s. 178). Finns det två köpare på ett köpeavtal till en fastighet blir då båda köpare ägare till fastigheten och vanligen delas andelen lika, om inget annat kan visas (1 § samägandelagen). Betydelsen av detta är att värdet alltid ska delas lika vid en försäljning, om två parter äger lika andelar i en fastighet.
Påverkas ägandeförhållandet av amorteringar och vem ansvarar för skulder?
Ägandeförhållandet kan bara påverkas genom olika former av laga fång och amorteringar är inte en giltig ”laga fång”-form som kan ändra ägandeförhållandet till egendomsslag. Därför kan en person som amorterar mer än någon annan inte heller få en större andel av värdet vid en eventuell försäljning av en fastighet som ägs av var och en lika mycket.
När det kommer till skulder är utgångspunkten att var och en ansvarar för egna skulder, även makar (1:3 ÄktB). Det betyder att ens skuld minskar jo mer man amorterar och att man inte heller kan överta någon annans skuld. Man kan dock vara solidariskt ansvarig för skulder, om man har ingått ett sådant avtal med långivaren (2 § 1 st. skuldebrevslagen). Innebörden blir därför att om ni skulle sälja er fastighet skulle ni behöva dela lika på försäljningsvärdet; har du därför amorterat mer, så kommer du behöva betala en lägre skuld till banken och därför kommer ha mer kvar av försäljningen än din partner. På så sätt spelar det roll om du amorterar mer. Var uppmärksam på att utfallet blir annorlunda om ni är sambor eller gifta.
Vad gäller för sambor och för makar?
När ett samboförhållande upphör så ska samboegendom fördelas (8 § SamboL). Samboegendom kan dock bara vara ett gemensamt hem och gemensamt bohag, om dessa har förvärvats för gemensam användning (3 § SamboL). Säljer ni därför huset innan ert samboförhållande upphör kan det ge mening att amortera mer, därför att pengarna från försäljningen inte kommer att delas lika mellan er, eftersom pengarna inte utgör samboegendom. Säljer ni huset efter att ert samboförhållande upphörde kommer ni att dela försäljningsvärdet av huset lika och då spelar det inte roll att du har amorterat mer. Anledningen är att bodelningen görs med utgångspunkt i egendomsförhållanden den dag då samboförhållandet upphörde (8 § SamboL).
För makar gäller att all egendom som ägs är giftorättsgods och ska delas lika vid äktenskapsskillnad, även pengarna från försäljningen av huset (7:1 ÄktB, 9:1 ÄktB och 10:1 ÄktB). Även om ni skulle sälja huset innan ni skiljer er kommer pengarna att delas lika. Rent konkret går en bodelning till genom att värdet på all egendom som är giftorättsgods läggs ihop (11:1 ÄktB), skulderna dras av (11:2 ÄktB) och värdena läggs ihop igen för att sedan delas lika (11:3 ÄktB). Därför kommer det inte spela någon roll, om du amorterar mer än din partner, om ni är gifta.
Avslutande ord
Inledningsvis blir två köpare till en fastighet delägare och andelen till värdet delas lika, om inget annat kan visas. Vid en försäljning ska värdet därför alltid delas lika, oavsett om ena parten amorterar mer än den andra. Skillnaden blir dock att den som amorterat mer kommer betala en lägre skuld till banken, så därför kan man i någon mån säga att personen ”får mera” utav amorteringen.
Om ni vore sambor skulle det ge större mening att amortera mer, så länge en fastighet säljs innan samboförhållandet upphör, annars riskerar man att pengarna kommer delas lika, även om man har amorterat mer. För makar skulle det inte spela någon roll när fastigheten skulle säljas, därför att huvudregeln är att all egendom är giftorättsgods. Amorterar en make mer kommer den maken även att förlora mer vid en äktenskapsskillnad.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
