Får en hyresvärd begära betalt för en skada flera gånger?
Hej! Vi har ett problem med vår fd hyresvärd. Vi hyrde hennes bostadsrätt som var nyproduktion, 1,5rum, ca 35 kvm under 10 mån.
Hon slutbesiktigade lägenheten tillsammans med oss under 45 min. Hon har även vid flera tillfällen under dagtid med solljus, så många gånger hon har bett om det, haft visningar och besökt lägenheten under uppsägningstiden utan oss närvarande. Hon tyckte att det var repor i parketten utöver normalt slitage från vår hund, som hon accepterat vid uthyrning ska få bo i lägenheten. (Dessa repor ses endast ur en viss vinkel) Vi hade en överenskommelse ang. parketten vid slutbesiktningen, hon ville ha 3000 kr för att slipa den, då hennes bror kan göra det för detta pris. Fast än vi inte ansåg det korrekt att betala för detta, så ville vi vara tillmötesgående. Hon drog av denna summa från vår deposition och skickade tillbaka resten. Hon säger dock att hon inte tänker slipa parketten förrän hon säljer lägenheten. Dagen efter vår besiktning flyttar ny hyresgäst in. Dagen efter besiktning säger hon att hon hittat nya repor som hon inte sett (samma repor som hon såg) men att hon kommer be en hantverkare om offert (vilken ligger på 9000 kr) för slipning och om jag inte betalar detta så kommer hon ta detta rättsligt. Har hon rätt att göra detta även fast vi kom överens ang detta redan vid besiktningen? /stressad tjej
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Ansvar som andrahandshyresgäst
Hur ansvaret ser ut när man hyr en bostad i andrahand skiljer sig åt beroende på om man hyr en hyresrätt eller en bostadsrätt. Till skillnad från förstahandshyresgäster har bostadsrättsinnehavare inte ett strikt ansvar för sina andrahandshyresgäster. Det innebär att om en andrahandshyresgäst orsakar en skada för bostadsrättsföreningen ska de vända sig mot andrahandshyresgästen och begära ersättning direkt av denna. Detta framgår inte uttryckligen av lag utan kommer ifrån en hovrättsdom som blivit vägledande i avsaknad av domar från högre instans. (Svea hovrätts dom den 14 september 2016 i mål T 2241-16) Av domen följer även att när frågor om skador inte regleras i bostadsrättslagen ska man utgå från skadeståndslagen. I ert fall handlar det ju dock om en mindre skada inuti bostadsrätten, och bostadsrättsföreningen borde därför inte bli inblandad. Problemet behöver istället lösas direkt mellan er och bostadsrättsinnehavaren.
Skadestånd för sakskada
Den som genom uppsåt eller vårdslöshet vållar en sakskada ska ersätta den. (2 kap. 1 § skadeståndslagen) Sakskada är en skada som drabbar ett fysiskt föremål. Skadestånd för en sakskada i form av ett repat golv ska omfatta dess värde och reparationskostnad eller värdeminskning samt andra kostnader till följd av skadan. (5 kap. 7 § skadeståndslagen) När rätten ska avgöra ett skadestånds storlek tillämpas principen om full ersättning, vilket innebär att den som lidit skadan ska försättas i samma sits som om skadan inte inträffat. Varken ett större eller mindre belopp ska dömas ut.
Muntliga avtal är bindande
I Sverige gäller avtalsfrihet, vilket betyder att både fysiska- och juridiska personer i princip är fria att ingå avtal och utforma dessa så att de passar dem. Avtal behöver inte ha någon särskild form eller innehåll för att vara giltiga. Det räcker med "anbud och accept" (1 kap. 1 § avtalslagen). Det innebär att den ena parten föreslår avtalsvillkor, och om den andra parten godkänner dem har ett bindande avtal upprättats. Både skriftliga och muntliga avtal är därför giltiga. Det kan dock vara svårare för parter att bevisa vad avtalet faktiskt omfattar om det är muntligt. Att frångå ett muntligt avtal utan motpartens godkännande innebär att man begår ett avtalsbrott. När ni förhandlade fram en lösning för det repade golvet i samband med besiktningen ingick ni alltså ett muntligt avtal om att ni skulle ersätta skadorna genom att 3000 kronor drogs av från er deposition.
Sammanfattning och råd
Er hyresvärd har lidit en sakskada i och med att hennes golv blivit repat. Ni har dock ingått ett bindande avtal för att kompensera henne för det. Hon har även blivit ersatt för skadan i och med att hon fått betalt i form av de 3000 kronorna av depositionen som hon behöll. Skulle hon inleda en talan om skadestånd känns det därför tveksamt om hon skulle vinna någon framgång. Problemet för er ligger i att bevisa att ni haft en muntlig överenskommelse om skadan och att de 3000 kronorna avsåg reparation av golvet. Det kan även vara svårt att bevisa vilka repor betalningen avsåg i och med att hon nu menar att andra repor behöver ersättas. Jag skulle råda er att fråga henne vad hon tänkt begära av er rättsligt när ni redan avtalat om en ersättning för skadan. Behöver ni fortsatt juridiska råd i tvisten är ni välkomna att boka tid med någon av Lawlines duktiga jurister.
Med vänliga hälsningar,
