Får en andrahandshyresgäst säga upp sitt hyresavtal med sin hyresvärd pga. en olovlig andrahandsuthyrning?

Question

Jag har hyrt en lägenhet i andra hand, mitt kontrakt går ut sista augusti och tanken var att jag skulle flytta ut då. Jag har dock blivit kontaktad av bostadsägaren som berättat att min hyresvärd hyrt ut lägenheten svart till mig och att jag därmed måste flytta ut redan sista juli. Hyresvärden frågade mig nu om jag vill betala hyran för augusti och sedan få tillbaka depositionen eller om jag vill att depositionen ska användas som sista hyra. Eftersom jag inte får bo kvar i augusti enligt bostadsägaren så vill jag givetvis få tillbaka depositionen och att sista hyran uteblir. Har jag rätt i det? Och isåfall, vad finns det för lagrum jag kan hänvisa hyresvärden till?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Eftersom jag inte har full insikt i din situation kan jag endast göra en bedömning utifrån den information som jag har. Detta bör du ha i åtanke när du läser mitt svar.  

Vilken lag är tillämplig?

Det är jordabalken (JB) som reglerar frågor om andrahandsuthyrning och dylikt. Var uppmärksam på att du och din hyresvärd har ett separat hyresavtal jämfört med det hyresavtal som din hyresvärd har med sin hyresvärd, det vill säga bostadsägaren. Det betyder att du skyddas av hyresreglerna gentemot din hyresvärd, även om du är en andrahandshyresgäst (12:1 JB).  

Vad händer om man hyr ut i andra hand utan tillstånd? 

När det kommer till andrahandsuthyrning får en sådan bara ske, om bostadsägaren samtycker till en andrahandsuthyrning (12:39 JB). I ditt fall verkar bostadsägaren aldrig ha samtyckt till att din hyresvärd får hyra ut bostadslägenheten till dig. Förbudet mot andrahandsuthyrning uppstår så fort ett hyresavtal mellan dig och din hyresvärd ingås (NJA II 1968 s. 270). Konsekvensen blir att bostadsägaren får säga upp din hyresvärds hyresavtal till omedelbart upphörande (12:42 1 st. 3 p. JB). När detta sker måste även du som andrahandshyresgäst också flytta (NJA 1949 s. 221), annars riskerar du att bli skadeståndsskyldig mot bostadsägaren (NJA 1993 s. 13). Eftersom du kommer flytta ut i slutet av juli behöver du inte oroa dig för att betala skadestånd till bostadsägaren. 

Vad händer med hyresavtalet mellan förstahands- och andrahandshyresgästen vid olovlig uthyrning?

Du och din hyresvärd har dock fortfarande ett giltigt avtal och enligt ert avtal ska du först flytta ut sista augusti. Din rätt till att bo kvar i lägenheten har dock inskränkts av bostadsägaren på grund av den olovliga uthyrningen som din hyresvärd har orsakat. 

När du som hyresgäst inte orsakar en brist i din rätt att bo i en lägenhet ska felreglerna tillämpas (12:16 1 st. 2 p. JB), och dessa regler gäller även under hyrestiden (NJA 2016 s. 303). Följden blir att om bristen är väsentlig, så får du som hyresgäst säga upp ditt hyresavtal med din hyresvärd (12:11 1 st. 2 p. JB) och uppsägningen kommer då att gälla omedelbart (12:6 JB). Detta betyder att du därför inte borde behöva betala hyran för augusti. Bristen borde också vara väsentlig, därför att uthyrningen var olovlig och att du inte kan bo kvar under din resterande hyrestid. Det bör ge dig rätt att säga upp ditt hyresavtal med din hyresvärd så att du inte behöver betala för augustihyran. 

Angående depositionen reglerar jordabalken inte frågan om hur en sådan ska återbetalas. Det vanliga är att parterna kommer överens om depositionens storlek och återbetalning. En deposition används som en säkerhet ifall lägenheten skadas och hyresgästen får depositionen åter när han eller hon har flyttat ut igen. Så länge du inte har orsakat skador på lägenheten bör du återfå hela din deposition vid utflytten.  

Kan man få skadestånd på grund av hindret i hyresrätten?

Du som hyresgäst kan även ha rätt till skadestånd av din hyresvärd, om hyresvärden inte kan visa att bristen beror på hans eller hennes försummelse (12:11 1 st. 4 p. JB). Att din hyresgäst hyrde ut till dig olovligt talar för att han eller hon var vårdslös och att du bör ha rätt till skadestånd exempelvis för flyttkostnader eller kostnader för dubbelt boende och dylikt. Det viktiga är att du i så fall sparar dina kvitton så att du kan visa hur mycket i ekonomisk skada som du har haft.

Avslutande ord och min rekommendation

Sammanfattningsvis har din hyresvärd hyrt ut lägenheten till dig olovligen. Eftersom bostadsägaren har anmodat dig om att flytta ut måste du göra det, annars kan du riskera att behöva betala skadestånd till bostadsägaren. Ditt hyresavtal med din hyresvärd bör du kunna säga upp med omedelbar verkan, därför att uthyrningen var olovlig och för att du har tvingats flytta ut av bostadsägaren. Med en uppsägning av hyresavtalet borde du inte heller behöva betala för augustihyran. Depositionen bör du likaså få tillbaka när du flyttar ut, så länge du inte har orsakat skador på lägenheten under din hyrestid. Slutligen kan du även ha rätt till skadestånd på grund av det ovan sagda, om du får oförutsedda utgifter på grund av flytten. 

Utifrån den information som jag har skulle jag rekommendera att du säger upp ditt hyresavtal med omedelbar verkan från och med sista juli och informerar din hyresvärd dels om att du önskar att få tillbaka hela din deposition, dels att du inte heller kommer att betala för augustihyran i och med uppsägningen av hyresavtalet. Vidare skulle jag rekommendera att du pratar med en hyresjurist om ditt ärende, därför att det alltid är bra att gå igenom sin situation mera noggrant och ingående. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen