Får dödsbodelägare vägra signera köpebrev om köpekontraktet är undertecknat av den avlidne ägaren?

Question

En situation har uppstått där en del av dödsbodelägarna vägrar skriva på ett köpebrev för en fastighet.
Huset ägdes av 2 personer, 50 % var. Kvinnan gick bort några veckor efter att Köpekontraktet undertecknades. Tillträdet var i maj och slutlikviden är erlagd enligt alla villkor.
Den andra delägaren skrev på köpebrevet, samt en av dödsbodelägarna som hade fullmakt för konton och tillgångar etc. Lantmäteriet backar och det krävs en fullmakt specifikt just för fastigheten. Nu vägrar de andra skriva på den...
Från början utreddes det vid bouppteckningen om det skulle vara frågan om laglottskränkning, men det kom fram att det inte var det.

Hur ska köparen få igenom detta köp?

Han vill inte backa affären, står fast vid sitt beslut.
Lagfarten är sökt och de vill ha in denna komplettering dvs en fullmakt att sälja ett hus (som ju redan är sålt enligt köpekontrakt)
2 av de som inte skriver på har skuldsanering... kan Kronofogden ta över deras del och sälja den innan arvsskiftet är gjort?
Lagfarten måste kunna läggas som vilande eller?
Vad kan köparen göra juridiskt i detta fall?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. 

Jag förstår din fråga som att du har köpt en fastighet av två ägare varav en har dött och dödsboet tog över försäljning. Köpebrevet har undertecknats av fullmaktshavare för konton och tillgångar samt den andra delägaren. Lantmäteriet godkänner inte denna personen som behörig att signera köpebrevet och begär en fullmakt som de resterande dödsbodelägarna nu vägrar signera. 

För att besvara din fråga tänker jag redogöra för om det krävs fullmakt för att rättshandla med ett dödsbos tillgångar. Jag kommer även redogöra för vilka möjligheter kronofogden har att ta över en eventuell försäljning av huset samt vad du som köpare kan göra. 

Din fråga regleras i jordabalk (JB), avtalslagen (Avtl) och ärvdabalken(ÄB).

Vilken status har fastighetsköpet? 

Köpebrevet motsvarar ett kvitto vid en överlåtelse av fast egendom och syftar till visa att köpeskillingen för den fasta egendomen har erlagts av köparen. I somliga överlåtelseavtal infogas en klausul om att köpebrev skall upprättas. Det innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet upprättas så som tidigare nämnt som bevis för att köpeskillingen har erlagts och ska signeras av säljarna (jfr 4 kap. 2 § JB). 

Vid situationer då dödsbodelägarna inte signerar köpebrevet vilandeförklaras lagfartsansökan (20 kap. 7 § 9 p JB). 

Med anledning av att köpeavtalet (det första avtalet) är ingånget och signerat är köpet civilrättsligt bindande. Det innebär att förpliktelserna som framkommer av det avtalet gäller. Om det finns föreskrifter om att köpebrev (och indirekt köpeskilling) ska erläggas vid ett visst datum ska detta som huvudregel gälla. Om Säljaren underlåter att medverka till köpebrevets upprättande kan denne ådra sig skadeståndsskyldighet samt kan du i värsta fall få rätt att häva köpet (4 kap. 13-14 §§ JB). Med anledning av bestämmelsen i 4 kap. 13-14 §§ JB kan säljaren (dödsboet) göra sig skyldig till avtalsbrott om de inte fullföljer villkoren i köpekontraktet. 

Det är dödsbodelägarna som svarar för dödsboets förvaltning (18 kap. 1 § ÄB). Om de ådrar boet skadestånd kommer det drabba dödsboets kvarlåtenskap. Om motsättningen från dödsbodelägarna är ogrundad riskerar de att personligen svara för skada som uppkommer mot dödsboet med anledning av deras agerande (18 kap. 6 § 1 st ÄB). 

Vad har fullmakten för relevans? 

Huvudregeln är att alla dödsbodelägares underskrifter ska inhämtas för att köpebrev ska anses utfärdat. Jag förstår det som att dödsbodelägarna vägrar signera en fullmakt som låter den undertecknade dödsbodelägaren att signera å deras vägnar. För att lagfart ska bli godkänd krävs att köpebrevet signeras av en part som har behörighet att å dödsbodelägarnas vägnar signera köpebrevet. För att närmare kunna bemöta om fullmakten som avser tillgångar och konton räcker till för att signera köpebrevet krävs att de närmare föreskrifterna däri studeras. Det finns inga legala krav på att fullmakten ska ordagrant ange fastighetsöverlåtelse som behörighet.  

Lagfart kommer inte kunna beviljas innan samtliga dödsbodelägares samtycke är inhämtat alternativt att fullmakten kan tolkas så att den som signerat haft behörighet att företräda dödsbodelägarna. 

Vad kan du göra? 

Ditt alternativ är att i första hand kräva fullgörelse att dödsboet ska delta i köpebrevets upprättande såsom föreskrivet i köpekontraktet. I andra hand kan du stämma dödsboet genom en s.k fullgörelsetalan vari du kräver att de deltar till köpebrevets upprättande. 

Slutsats

Med anledning av att köpekontrakt är ingånget ska förpliktelserna i köpekontraktet uppfyllas inom de datum som framkommer av den handlingen. Om dödsboet inte uppfyller villkoren riskerar de att göra sig skyldig till kontraktsbrott och i synnerhet mot 4 kap. 13-14 §§ JB. Om dödsboet inte iakttar köpekontraktets villkor kan de ådra sig skadeståndsskyldighet och du kan i sista hand häva köpet. 

Om du önskar att få hjälp med fortsatt kontakt med motparten eller gå vidare i ditt ärende är du välkommen att kontakta mig på: [e-mail] 

Hoppas du fick svar på din fråga, 

MVH