Får bostadsrättsföreningen byta fönster utan mitt medgivande?
I min bostadsrätts lägenhet vill de byta fönster i mitt sovrum pga ombyggnad av garagetak som är ihop med min fönstervägg. de vill minska höjden på fönster med 20 cm vilket innebär att fönster glaset höjd minskas från 80 cm till 60 vilket minskar insläppet av ljus då glasets yta på 0,583m2 minskas med ca 0,14 m2. Plus att vädringsluckan vill de ta ev bort (den enda i lägenheten). Har jag någon beslutande rätt i utformning och ändring av fönster inkl vädring/ventilation.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som boende i en bostadsrätt är du med i en bostadsrättsförening. Du och alla de andra som bor i bostadsrättslägenheterna bestämmer tillsammans vad som ska göras genom att ni röstat fram en styrelse. Styrelsen kan i vissa fall bestämma om man ska byta dörrar eller fönster i bostadsrättslägenheten. Samtidigt är inte gränsdragningen mellan vad som faller inom ramarna för styrelsens befogenhet och vilka beslut som ska fattas på en stämma.
I en bostadsrättsförening ansvarar styrelsen för den löpande förvaltningen medan större beslut ska tas på stämma. Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens byggnader och mark, beslut om ändringar av insatser, beslut om stadgeändringar och beslut om att föreningens verksamhet ska utvidgas på något sätt måste alltid tas på stämma (jfr 9 kap. 16 § bostadsrättslagen, BRL). Om fönsterbytet är att anse som en ombyggnad som gör att lägenheten kommer att förändras i sin helhet ska ärendet behandlas på stämma och bostadsrättshavaren ska som utgångspunkt ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte givit sitt samtycke, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden (9 kap. 16 § första stycket p2 BRL). Sådant stämmobeslut ska godkännas av hyresnämnden om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt (9 kap. 17 § första stycket BRL).
I praxis har frågan om fönster varit uppe flera gånger och huruvida den är att betrakta som något styrelsen kan besluta om eller något som måste tas på stämma. I RH 2015:12 ansåg hovrätten att ett fönsterbyte inte var en sådan åtgärd som omfattades av bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket p2 BRL, utan att beslut kunde tas av styrelsen. Fönsterbytet ansågs inte ha samband med en om- eller tillbyggnad då de nya fönstren hade samma karmmått som de befintliga fönstren. Utbytena ansåg inte heller medföra någon större förändring av lägenheterna, trots att fönsterbytet skulle innebära en viss försämring av ljusinsläppet i lägenheterna. Liknande utgång blev hovrättens domslut i RH 2017:55.
I ditt fall är det tyvärr tveksamt om du kan motsätta dig fönsterbytet i din lägenhet. Enligt praxis har inte fönsterbyte ansetts vara något som måste behandlas på en stämma och godkännas av hyresnämnden, även när ljusinsläppet har minskat. I de fall det refereras till har dock karmmåtten varit desamma, vilket jag inte vet om de är i ditt fall eller om förändringen är större. Det går givetvis att argumentera för att avsaknaden av vädringsluckan också är en sådan förändring att det rör sig om en ombyggnad. Om arbetet är så stort att det rör sig om en ombyggnad ska det beslutas av stämman, och om du inte godkänner det, godkännas av minst två tredjedelar av de röstande och av hyresnämnden. Beslutet av hyresnämnden kan överklagas till hovrätten.
För det fall att du önskar att bli företrädd av en jurist från Lawlines juristbyrå, mot föreningen eller om ärendet tas till hyresnämnden är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert och eventuell tidsbokning. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
