"Evigvarande hyreskontrakt", pantsatt fastighet och frågor om konkurs
Hur skapas ett "evigvarande" hyreskontrakt?
En privat har sålt en fastighet till ett AB som sen har ett annat AB som hyresgäst.Båda ABn har liknande näringsdrift på fastigheten.Banken ville inte flytta över husets lån på ABt då det var nystartat (5år sen)så bolånet som den privare hade blev kvar.Bolånet har betalats i vanlig ordning av private som inte längre ägde huset sen många år tillbaka. Ägande ABt har inte banklån men privatlån,kan,(om ja) hur kan ABs lån nu kviteras mot fastigheten som den gammal ägares bank har pant i? Om nej, o den gamla ägarens bank får för sig att upphäva bolånet för den private=exekutiv auktion?Det ser inte ut som att det ägande ABs långivare kan kvittera sin skuld utan en konkurs av ABt och utan exekutiv auktion även om den före detta bolåns bank inte kräver konkurs?(utan konkurs,kvarstår alltid panten?)Lånegivaren kan också kräva aktiekapitalet,då sätter bolagsverket ABt i konkurs,finns det någon skillnad? Med skall hyreskontrakt bestå med så att en vräkning av det uthyrande ABt inte kan äga rum,även efter ett ägarbyte om lånegivaren till det ägade ABn inte får kvitera sin skuld med fastigheten pga den före detta privata ägarens pant?Kan det ägande ABt skapa ett hyreskontrakt till det uthyrande ABt som ger oändlig hyresrätt och blockera hyran mot framtida hyresökningar,ett som kan gälla även om en ny ägare skulle påtvingas?Kan det ägande ABt hyra till ett 3:e AB men med samma ägare o en annan näringsbedrift?(har väm äger, inverka någonstans?)
Lawline svarar
Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på dina frågor!
För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras och utifrån vilken situation. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen.
Hur jag uppfattat dina frågor och din situation
Jag uppfattar det som att en privatperson har sålt en fastighet till ett aktiebolag (AB 1). Vid försäljningen hade privatpersonen inte betalat av banklånen för fastighetsköpet. Fastigheten är säkerhet för lånen. Banken ville inte byta låntagare.
Fastigheten som AB 1 äger är fortfarande säkerhet för privatpersonens banklån.
När AB 1 köpte fastigheten tog AB 1 i sin tur ett lån för att finansiera köpet. Långivaren i detta fall är inte en bank utan en privat aktör.
AB 1 driver sin verksamhet från fastigheten. AB 1 hyr även ut en del av fastigheten till AB 2 som också bedriver sin verksamhet från fastigheten. AB 1 och AB 2 bedriver samma typ av verksamhet/bransch.
Jag uppfattar det som att den privata långivaren har AB 1:s aktiekapital som säkerhet för AB 1:s lån.
Frågorna nu vill ha svar på är följande:
1) Kan AB 1 komma överens med privatpersonen (säljaren) på något sätt så att fastigheten inte längre står som säkerhet för säljarens banklån och så att säljaren tar över AB 1:s privatlån? ("kvittning")
2)Vad händer med fastigheten om AB 1 går i konkurs och fastigheten säljs på exekutiv auktion?
3)Vad händer med fastigheten om privatpersonen går i personlig konkurs och vid tillfället inte har betalat av banklånet?
4)Vad är skillnaden mellan tvångslikvidation (Bolagsverket beslutar att ett AB ska gå i likvidation d.v.s. avvecklas) och konkurs? (d.v.s. en likvidation av ett AB som sker efter ansökan av AB:t självt eller AB:ts borgenärer)
5)Vad händer med hyreskontraktet med AB 2 om fastigheten säljs på exekutiv auktion?
6)Kan AB 1 hyra ut en del av fastigheten till ett AB 3, som driver en annan verksamhet än AB 1 och AB 2?
Jag vill redan nu reservera mig för att dina frågor är komplexa och kräver med största sannolikhet en omfattande rättsutredning. Jag kommer att besvara dina frågor så gott jag kan inom ramen för expresstjänsten. Vill du ha en mer omfattande service kan du boka tid med en jurist som hjälper dig att göra en omfattande rättsutredning. Du får gärna skicka en bokningsförfrågan till: info@lawline.se
1, Kan AB 1 komma överens med privatpersonen (säljaren) på något sätt så att fastigheten inte längre står som säkerhet för säljarens banklån och så att säljaren tar över AB 1:s privatlån? ("kvittning")
Jag uppfattar det som att privatpersonen (hädanefter säljaren) fortfarande betalar av sitt fastighetslån till banken. Om säljaren redan har betalat hela skulden till banken kommer fastighetspanten aldrig att realiseras. Fastigheten är då inte längre belastad som pantsatt.
Eftersom du ställer frågan utgår jag ändå från att säljaren fortfarande betalar till banken och att fastigheten fortfarande är pantsatt.
Du har i frågan uppgett att banken inte ville byta låntagare med anledning av att det köpande bolaget: AB 1 var nystartat. Alltså står säljaren fortfarande i skuld till banken där fastigheten utgör en säkerhet för lånet. För att fastigheten ska sluta vara en säkerhet för lånet kan säljaren försöka förhandla med banken. Kan säljaren ställa en annan säkerhet, t.ex. en borgensman, för lånet kan fastigheten möjligtvis bli av med pantsättningen. Detta är något som säljaren måste komma överens om med banken. AB 1 kan inte styra över detta.
Relevansen av att säljaren ska ta över AB 1:s privatlån är svår att förstå. Är det skäligt att säljaren ska ta över privatlånet är det något som säljaren först måste komma överens om med AB 1. Säljaren, AB 1 och den privata långivaren måste sedan komma överens om att det är okej för långivaren att byta gäldenär d.v.s. låntagare. Den privata långivaren har ingen skyldighet att acceptera ett gäldenärsbyte.
Rent juridiskt när det kommer till kvittning är huvudregeln att fordringar kan kvittas under följande omständigheter:
Det är fråga om samma parter som är i skuldförhållande till varandra
Respektive parts fordran har förfallit till betalning
Fordringarna avser penningprestationer och
Fordringarna är på ungefär samma belopp.
I det fall du nämner är det flera av ovanstående punkter som brister. Svaret blir alltså nej.
2, Vad händer med fastigheten om AB 1 går i konkurs och fastigheten säljs på exekutiv auktion?
Att en fastighet är pantsatt registreras hos Lantmäteriet. Panten realiseras i så kallade pantbrev. Den långivare som innehar första pantbrevet har rätt att få betalt först. Säljs fastigheten på exekutiv auktion kommer de pengar som flödar in att i första hand gå till banken om banken innehar pantbrev nr 1. Resten av pengarna från den exekutiva auktionen kommer gå till AB 1:s konkursbo.
3, Vad händer med fastigheten om privatpersonen går i personlig konkurs och vid tillfället inte har betalat av banklånet?
En privatperson kan i undantagsfall försättas i personlig konkurs om privatpersonen har skulder som överstiger dennes tillgångar, och det inte finns några tecken på att personen inom överskådlig tid kommer att kunna betala sina skulder.
Vid en personlig konkurs tar en förvaltare privatpersonens tillgångar i beslag. Förvaltaren går igenom privatpersonens ekonomi och alla tillgångar som kan omsättas i kontanter säljs för att frigöra medel och betala skulderna.
I detta fall har säljaren en skuld till banken. Låt säga att skulden vid konkurstillfället uppgår till 100 tkr. Banken kommer då att höra av sig till AB 1 och ge AB 1 tillfälle att betala skulden på 100 tkr. Väljer AB 1 att inte lösa ut lånet kan Banken vända sig till kronofogden som säljer fastigheten på exekutiv auktion. 100 tkr av intäkterna kommer då att gå till Banken. Resterande belopp till AB 1. Säljs fastigheten för mindre än 100 tkr går detta belopp till Banken och AB 1 får ingenting.
4, Vad är skillnaden mellan tvångslikvidation (Bolagsverket beslutar att ett AB ska gå i likvidation d.v.s. avvecklas) och konkurs? (d.v.s. en likvidation av ett AB som sker efter ansökan av AB:t självt eller AB:ts borgenärer)
Bolagsverket kan besluta om tvångslikvidation ifall ett AB slutar uppfylla aktiebolagslagens krav gällande hur man driver ett aktiebolag. Det kan bl.a. handla om att ett aktiebolags fria egna kapital inte ska understiga hälften av det registrerade aktiekapitalet och att ett aktiebolag som inte är publikt minst ska ha 50 000 kr i aktiekapital.
Tingsrätten kan besluta att ett AB ska försättas i konkurs om AB:t inte inom överskådlig tid kan betala sina skulder och skulderna överstiger tillgångarna. Ett AB kan själv ansöka om att bli försatt i konkurs eller så kan en borgenär ansöka om att ett AB ska försättas i konkurs. Ansökan ska skickas till tingsrätten.
I båda fallen avslutas en tvångslikvidation och en konkurs genom att AB:t avvecklas genom att alla tillgångar tas om hand och säljs av för att täcka skulderna.
Skillnaderna är alltså att en tvångslikvidation grundar sig på att AB:t inte längre uppfyller aktiebolagslagens krav för att vara ett AB medan en konkurs grundar sig på att AB:t har skulder som överstiger tillgångarna och AB:t inte inom överskådlig tid anses kunna betala skulderna.
5, Vad händer med hyreskontraktet med AB 2 om fastigheten säljs på exekutiv auktion?
Enligt allmänna avtalsrättsliga principer följer att en avtalspart inte är skyldig att prestera om prestationen har blivit omöjlig att genomföra. Byter fastigheten ägare har AB 1 förlorat sin rådighet över fastigheten och är inte längre behörig att hyra ut den.
Hyreskontraktet förfaller om fastigheten säljs på exekutiv auktion.
Du nämner i din fråga också om det är möjligt att skriva ett "evigvarande hyreskontrakt". På din fråga måste jag svara nej.
Man kan belasta en fastighet med olika nyttjanderätter såsom servitut, ett arrendeavtal kan löpa för arrendatorns livstid och testamenten kan föreskriva att en efterlevande make t.ex. ska få bo kvar i orubbat bo. Alla dessa regler är dock något annat än ett evigvarande hyreskontrakt för ett AB.
Det bästa som går att åstadkomma är ett lokalhyresavtal som löper tillsvidare och förenar avtalet med konsekvenser vid uppsägning.
6, Kan AB 1 hyra ut en del av fastigheten till ett AB 3, som driver en annan verksamhet än AB 1 och AB 2?
I egenskap av fastighetsägare har AB 1 rätt att hyra ut en del av sin fastighet till AB 3 som driver en annan verksamhet. Vid uthyrning av lokaler ställs dock krav på att lokalerna ska vara anpassade så att AB 3 kan bedriva sin verksamhet där. Ska AB 3 bedriva en helt annan verksamhet kanske lokalerna inte är ändamålsenliga för AB 3:s verksamhet. I lokalhyresavtal kan parterna avtal om sämre skick än vad som krävs för att AB 3 ska kunna driva sin verksamhet, se 12 kap. 9 § jordabalken.
Sammanfattningsvis är det viktigt att lokalhyresavtalet innehåller en klausul som tydligt anger att AB 1 inte är tvungen att tillhandahålla lokalen i ändamålsenligt skick för AB 3:s verksamhet. Det är viktigt för att undvika framtida tvister.
Lycka till!Önskar du en mer djupgående konsultation är du välkommen att anlita vår juristbyrå. En bokningsförfrågan kan lämnas till: info@lawline.se
Med vänlig hälsning,
