Ett inplanerat bygge av flertalet flerfamiljshus i nära anslutning till en nyligen förvärvad fastighet förmedlades aldrig till köparen, föreligger fel i fastigheten i jordabalkens mening? Och är det möjligt att häva köpet?
Hej,
Vi har nyligen köpt ett hus där vi ej tillträtt än, dock om två veckor. Igår fick vi reda på att snätt emot vårt hus ska det byggas 8 flerfamiljshus om 4 våningar per fastighet. Det som kommer skilja vårt hus med de kommande bostadshusen är en rondell. Planerad byggstart är i år. Det kommer även sprängas under sommaren. Idag är det ett större grönområde på platsen.
Till min fråga; vad ska man som köpare förvänta sig från mäklare och säljare vad gäller information till oss kring planerade byggen i närheten? Vi har inte fått denna information varken från säljare eller mäklare under processen och känner att givet kommande byggplaner ändras förutsättningarna som legat till grund för vårt villaköp. Det enda som står i prospektet är under en punkt kallad "kända byggplaner" att "önskar köparen närmare information kring byggplaner i området går det bra att kontakta Stadsbyggnadskontoret". Under visningen pratade vi med mäklaren om trafikinformation i rondellen, då nämndes inget om det kommande byggprojektet.
Mäklaren har i sms hävdat att det talades öppet om detta under visningen. Till information hör att då visningn ägde rum i coronatider fick varje sällskap en tilldelat tids-slot att komma för att undvika att för många samlades samtidigt. Dessa samtal har i alla fall inte vi deltagit i.
Det vi vill förstå vad som krävs för att häva ett köp?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ganska nyligen förvärvat ett hus i vilket tillträdet är planerat till ungefär två veckor framåt i tiden. I nära anslutning till den aktuella fastigheten finns ett större grönområde. Tidigare under veckan blev du varse att området i fråga kommer att exploateras inom kort genom ett bygge av åtta stycken flerfamiljshus om vardera fyra våningar. Under den annalkande sommaren har det även planerats för diverse sprängarbeten. Såvitt jag förstår, även om mäklaren förvisso är av en annan uppfattning, har ingenting av det nu sagda förmedlats av varken denne eller säljaren själv. Av prospektet framgick dock att inhämtande av närmare information om eventuella byggplaner i området kunde fås genom att kontakta Stadsbyggnadskontoret. Du undrar nu dels vilka krav som kan ställas på en mäklare respektive en köpare i upplysningshänseende och dels vad som fordras för att du ska kunna häva köpet. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer härnäst.
I den fortsatta framställningen kommer stor vikt att läggas vid det rättsförhållande som råder mellan dig i egenskap av köpare och den ifrågavarande fastighetens säljare. Mäklarens ansvar kommer endast att beröras översiktligt och detta enbart för att denne egentligen inte bär något större fastighetsrättsligt ansvar av värde för dig. Dina kommande anspråk ska således riktas mot säljaren och ingen annan. Relevant rättspraxis (rättspraxis = tidigare domstolsavgöranden) från Högsta domstolen (HD) kommer även att presenteras för att på ett illustrativt sätt kunna belysa en del av det fastighetsrättsliga problemområdet vid förvärvssituationer.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Därför har jag för tydlighetens skull valt att referera till två rättsfall från HD som jag bedömde ägde relevans för ditt ärende. Annorlunda uttryckt: Det handlar om två stycken vägledande rättsfall där HD helt enkelt har behandlat just säljarens felansvar.
Fastighetsmäklaren och dennes ansvar, vad gäller?
I sammanhanget förtjänas det givetvis att sägas någonting om fastighetsmäklarens roll, men den här delen kommer som sagt i mångt och mycket att behandlas ytligt och detta på grund av det tidigare anförda. En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen (8 § FML). Vidare ska denne ge dig som köpare vissa upplysningar om fastigheten, dess beskaffenhet och övriga förhållanden av relevans knutna till objektet. I detta ligger främst ett ansvar att skriftligen upprätta en objektsbeskrivning med en tillhörande boendekalkyl. De uppgifter som kan antas vara av betydelse för dig som köpare ska säljaren lämna före överlåtelsen och mäklaren ska verka för att så sker. Men notera att mäklaren i egentlig mening inte på något sätt ansvarar för att upplysa dig om väsentliga förhållanden. Det är säljaren som ska göra det. Och eventuella uppkomna frågetecken ska alltid hänskjutas till denne för besvarande. Jämte detta ska mäklaren i skrift uppmana dig och verka för att du som köpare ombesörjer en erforderlig undersökning i enlighet med jordabalkens bestämmelser (16 § FML). Men detta är inte synonymt med att det föreligger någon upplysningsskyldighet. Att ansvaret för undersökningen åläggs dig som köpare ska mäklaren dock förtydliga i god tid innan köpeavtalet skrivs på. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter något av ovanstående kan denne bli skyldig att utge skadestånd (25 § FML). Men den här processen är ofta snårig och riktade ersättningsanspråk mot mäklare kan stundtals visa sig ganska svåra att nå framgång med.
Några allmänna fastighetsrättsliga hållpunkter
Tolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här helt central för bedömningen av huruvida du (ni) skulle kunna häva köpet alternativt kräva skadestånd. I det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande:
1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st. JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.
Av lagrummets andra stycke kan det utläsas att köparen som sagt har en undersökningsplikt och att denna är att betrakta som långtgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper och detta innebär att även ganska svåråtkomliga utrymmen måste undersökas. Av det ovan anförda kan det konstateras att du som köpare inte bara har en rätt att få vidta en besiktning innan ett potentiellt fastighetsköp äger rum utan snarare att du faktiskt är skyldig att genomföra en sådan. I vart fall om du vill reducera risken för att själv behöva stå för eventuella dolda fel enligt första stycket ovan (4 kap. 19 § § 1 st. JB).
Har säljaren någon upplysningsskyldighet? Om ja, vad gäller i så fall i förhållande till köparens undersökningsplikt?
Eftersom jag saknar erforderlig kunskap om avtalsinnehållet blir det i skrivande stund svårt för mig att avgöra om det fanns några friskrivningsklausuler upptagna i de aktuella köpehandlingarna. Jag hoppas dock kunna få svar på detta inom kort genom den personliga telefonrådgivning som du också har beställt. Men generellt kan sägas att säljaren har en viss upplysningsplikt, vilken har kommit till uttryck i praxis på fastighetsrättens område. HD har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (NJA 2007 s. 86). Hur pass noggrant du genomförda din lagstadgade undersökningsplikt är för mig ovisst. Utifrån din ärendebeskrivning går det inte riktigt heller att utläsa vad som exakt gjordes härvidlag. Det skulle möjligen kunna argumenteras för att du borde ha undersökt huruvida det förelåg en eventuell inplanerad bebyggelse mot bakgrund av prospektets lydelse i den delen där du som köpare informerades om möjligheten att kunna inhämta upplysningar från Stadsbyggnadskontoret. Om säljaren kan visa att detta var att betrakta som en uppmaning till dig som köpare att vidta ytterligare åtgärder skulle denne kanske kunna hävda att detta borde ha föranlett viss misstanke hos dig varför du, för att citera lagtexten, "bort inse" att ett bygge var på gång i närområdet. I så fall torde det nyss anförda omfattas av din undersökningsplikt.
Men samtidigt talar det ovan refererade HD-avgörandet (NJA 2007 s. 86) för att så inte skulle vara fallet. I det här målet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och därigenom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under avtalsförhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett köprättsligt fel i jordabalkens mening. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan.
Om säljaren ändå har friskrivit sig, vad gäller då?
Om det trots allt skulle finnas en friskrivningsklausul kan det inledningsvis konstateras att denna i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att klausulen ska godtas vid en rättslig bedömning i efterhand fordras att denna är mycket tydlig till sin karaktär, vilket innebär att mer allmänt hållna uttryck som att "fastigheten säljs i befintligt skick" i regel inte kommer att accepteras av en domstol. Men oaktat förekomsten av en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan en sådan ändå komma att sättas ur spel om en säljare agerar på ett ohederligt sätt.
I ett annat HD-avgörande (NJA 1981 s. 894) hade ungefär följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikerad led från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena (som syntes vid tidpunkten för överlåtelsen) men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att den egentligen ganska bristfälliga undersökning som köparen hade gjort sig skyldig till inte tillmättes någon större betydelse. Av samma skäl kunde inte heller säljaren åberopa friskrivningsklausulen i avtalet.
Så även om din undersökningsskyldighet kan utsträckas till att omfatta en kontakt med Stadsbyggnadskontoret torde det här rättsfallet tala för att du vid en eventuell tvist borde ha ett relativt gott utgångsläge inför en kommande förlikningsförhandling. Det förutsätter dock att du kan visa att säljaren var i ond tro, med andra ord att denne kände till det inplanerade bygget på grönområdet och att denne förstod eller i vart fall borde ha förstått att detta var av avgörande betydelse för dig och ditt beslut.
Min bedömning i det här fallet
Mot bakgrund av det ovan sagda menar jag att den springande punkten blir den information som delgavs dig under besiktningen av fastigheten och vad som där kom till uttryck. Likaså får ett noggrant studium av det aktuella avtalet, relevant kunskap om vad som sades under den förhandling som föregick avtalsslutet och omständigheterna i övrigt bäring på den rättsliga bedömningen. Om det vidare går att fastställa att säljaren de facto kände till det inplanerade bygget är det enligt min mening något som denne borde ha varit skyldig att upplysa dig om. För mig framstår det som otvetydigt att säljaren i så fall "bort inse" att detta var av "avgörande betydelse" för ditt köpbeslut. Att den här typen av situationer kan falla inom ramen för säljarens felansvar är svårt att utläsa av lagtexten i 4 kap. 19 § JB, men illustreras väl i de uttalanden som HD har gjort enligt ovan. Domstolen har naturligtvis prövat liknande frågor i andra avgöranden, men för att den här utredningen inte skulle bli alltför omfattande och svåröverskådlig valde jag att begränsa urvalet till två rättsfall. Märk väl att vissa tidsfrister gäller för att hävningsrätten inte ska gå förlorad. En förutsättning för hävning är att ni som köpare väcker en talan inom ett år från tillträdet. Men kan alltså inte vänta hur länge som helst. Den här begränsningen gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § 2 st. JB). För att kunna göra en mer adekvat och träffsäker bedömning av det föregående behövs som sagt ingående kunskaper om samtliga omständigheter, vilket jag, med risk för att låta tjatig, hoppas kunna inhämta inom kort över telefon.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande konstateras. Du som fastighetsköpare har en långtgående undersökningsplikt och det skulle möjligen gå att argumentera för att den i viss mån även inkluderade att kontakta Stadsbyggnadskontoret. Samtidigt indikerar den HD-praxis som jag har presenterat för dig att du ändå torde kunna åberopa fel i den ifrågavarande fastigheten. Om det inträffade räcker för just en hävning (fordrar i normalfallet ett grovt kontraktsbrott) kan jag tyvärr inte säga med säkerhet. Men ett yrkande om skadestånd kan däremot vara en fullt möjlig väg att gå.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Eftersom du har betalat för en Express24-fråga misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa redan idag onsdag den 20/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
