Ett hyresavtal till ett garage har sagts upp. Vad kan hyresgästen göra för att bestrida detta och kan hen utkräva sitt indirekta besittningsskydd?
Tecknade lokalhyresavtal 1988 på garage hos Mimer komunalägt bolag i Västerås samt bostad i området. 2004 såldes fastigheten jag bor i till ett privatägd fastighetsbolag Kvarnvreten.
Nu 14 år senare förlängs inte mitt hyresavtal pga att jag inte hyr bostad av Mimer.
Har behov av garaget äger segelbåt och fyllt garaget med segel och tillbehör. Jag är 74 år och vill fortfarande segla några år till.
Tacksam för svar om ärendet är lönt att föra vidare till Hyresnämnden!
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar framför allt jordabalken (JB), och då särskilt det tolfte kapitlet däri som också kallas hyreslagen.
Kan företaget säga upp ditt hyresavtal?
Hyra av garage anses som hyra av lokal enligt jordabalken. Detta innebär att de bestämmelser som gäller för just lokalhyra kan tillämpas på detta fall. Enligt dessa regler kan en hyresrätt till en lokal som gäller på obestämd tid sägas upp, utan särskild anledning. Dock så ska du då ha rätt till nio månaders uppsägningstid (12:4 JB).
Kan du bestrida uppsägningen eller har du något annat skydd?
Tyvärr finns det inget sätt på vilket du helt kan hindra företaget från att säga upp hyresavtalet. Det som möjligtvis går att göra är att förhala uppsägningen om själva uppsägningen inte uppfyller formkraven och du påpekar detta. Om så är fallet kan de dock göra en ny uppsägning på en gång och du vinner förmodligen inte mycket på det hela.
Det som möjligtvis står till buds är dock det indirekta besittningsskyddet. Det indirekta besittningsskyddet innebär inte ett hinder för hyresvärden att säga upp ert avtal, men innebär att om det görs utan "godtagbara skäl" kan du ha rätt till ersättning. Det krävs även att du inte i ett separat avtal har frånsagt dig din rätt till indirekt besittningsskydd (12:56 andra stycket JB).
De godtagbara skäl som gör att hyresvärden kan säga upp ditt hyresavtal utan att behöva betala ut ersättning återfinns i 12:57 JB och kan i relevanta delar sammanfattas på följande sätt.
Hyresvärden behöver inte betala ersättning om anledningen till att hyresavtalet inte förlängs är:
1. Misskötsamhet av hyresgästen,
2. Huset skall rivas,
3. Huset skall byggas, eller
4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning (den s.k generalklausulen).
I detta fall verkar det som att hyresvärden vill åberopa att det, enligt den sista punkten fyra, finns en befogad anledning att säga upp ditt hyresavtal på grund av att du inte längre hyr bostad av det kommunala bolaget. Det är alltså förmodligen den så kallade generalklausulen som hyresvärden grundar sin uppsägning på. För att de ska kunna slippa att betala ersättning krävs då att de har en befogad anledning att säga upp avtalet utan att förlänga det. Det krävs dock dessutom att deras intresse av att få hyresavtalet uppsagt är starkare än ditt intresse att få ha kvar garaget.
Bedömningen går alltså till på så sätt att man ser till om de har en befogad anledning till uppsägningen. Om de har det, går man vidare till intresseavvägningen.
Om de antingen inte har något befogat skäl, eller ditt intresse trots det är starkare än deras, har du rätt till ersättning. Ersättningen ska motsvara minst en årshyra, men kan bli högre om du på grund av uppsägningen har orsakats ekonomiska skador som inte täcks av den årshyran (12:58 b JB). Jag kan dock tyvärr inte göra någon närmare bedömning i ditt fall av om de kan undgå att betala ersättning eller inte, eftersom bedömningen sker från fall till fall och påverkas mycket av omständigheterna i just det enskilda fallet.
Den sista frågan är härmed vad du faktiskt kan göra för att hävda din rätt.
Sammanfattning och handlingsråd
För det första bör du trots allt se till om företagets uppsägning av ditt hyresavtal är korrekt gjord. Det viktigaste som de måste ha med, förutom den självklara informationen om hyresobjektet, datum för upphörande, hyresgästens namn etc, är att uppsägningen innehåller följande två moment. Nämligen, för det första, anledningen till varför de vägrar dig förlängning av avtalet, och för det andra, om du inte går med på att flytta utan ersättning att du inom två månader från uppsägningen ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Dessa uppgifter ska finnas med för att uppsägningen inte ska vara ogiltig (se 12:58 JB).
Om uppsägningen är ogiltig bör du påpeka detta, så att de kan göra en giltig sådan. När de gjort en giltig uppsägning bör du, om du vill utkräva ditt indirekta besittningsskydd hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Om du inte ser någon anledning till att nuvarande uppsägning skulle vara ogiltig kan du istället hänskjuta tvisten till hyresnämnden så snart som möjligt. Du behöver alltså hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att du ska få ditt indirekta besittningsskydd (12:58 tredje stycket JB).
Jag kan dock inte klart svara på om det är värt för dig att göra detta och om du kommer att vinna. Som sagt har du ingen möjlighet att tvinga fram en förlängning av avtalet. Det du istället har är eventuellt en rätt till ersättning uppgående till minst en årshyra.
Jag hoppas att situationen ur ett juridiskt perspektiv blivit klarare för dig. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
