Ett hyreavtal på bestämd tid övergår till ett på obestämd tid om hyresvärden inte försöker få hyresgästen att flytta ut
Vi hyr ett lägenhet i samma hus som vår hyresvärd som bor på bottenvåningen. vi hyr första våningen och, hyresvärden hyr även ut en annan lägenhet i huset till en tredje person. Vårt kontrakt var tidsbegränsad på ett år med slutdatum i sluten av maj 2018. Vi bor kvar i lägenheten och hyresvärden har aldrig sagt upp avtalet och vi fortsätter betala hyran. Vi undrar (1) har detta avtal nu gått över tills ett tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägningstid? och (2) gäller besittningsskydd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelserna kring hyresrätter finns i 12 kap i jordabalken. Där står att hyresavtal kan gälla antingen på obestämd eller bestämd tid. Om man har ett hyresavtal på bestämd tid med en hyrestid på över nio månader måste man alltid säga upp hyresavtalet för att det ska upphöra att gälla. Ifall man inte säger upp hyresavtalet och det inte är avtalat vad som ska hända ifall en uppsägning uteblir, anses hyresavtalet vara förlängt på obestämd tid (12 kap 3 § jordabalken). Detsamma gäller om hyresgästen bor kvar i lägenheten och hyresvärden inte inom en månad efter att hyreskontraktet löpt ut har försökt få hyresgästen att flytta. I och med att ert hyresavtal gällde ett år innebär detta att er hyresvärd hade en skyldighet att säga upp ert hyresavtal tre månader i förväg (12 kap 4 § jordabalken). I och med att er hyresvärd inte har sagt upp hyresavtalet och ni har bott kvar där nu i några månader utan att hyresvärden har sagt något så har ert hyreskontrakt övergått till ett på obestämd tid. Precis som du skriver så gäller då en tre månaders uppsägningstid (12 kap 4 § jordabalken).
Gällande besittningsskyddet är huvudregeln att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten trots att hyresvärden sagt upp hyresavtalet, om hyresförhållandet har varat längre än nio månader (12 kap 46 § jordabalken). Det finns dock ett antal undantag till denna huvudregeln, bl.a. om man som hyresgäst har misskött sig på något sätt. Det finns även en undantagsregel som säger att man inte får besittningsskydd om hyresavtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus (12 kap 46 § jordabalken). I och med att jag inte vet riktigt hur det ser ut där ni bor är det svårt att säga med säkerhet om besittningsskydd finns i detta fall. Det låter dock på din beskrivning som att det finns tre lägenheter i huset, vilket i så fall inte skulle falla in under undantagsregeln, och besittningsskydd skulle i sådana fall finnas. Det kan nämnas att hus innehållandes tre lägenheter i vissa fall dock kan anses vara tvåfamiljshus. Detta ifall uppdelningen av lägenheterna framstår som tillfällig och provisorisk, t.ex. om en vägg har rest som en tillfällig lösning. Beroende på hur uppdelningen av lägenheten ser ut kan ni alltså ha ett besittningsskydd.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Annars är du välkommen att höra av dig igen.
Med vänliga hälsningar
