Ersättningsskyldighet då köpare dragit sig ur fastighetsköp

FRÅGA
Hej! Jag och min man skrev på ett kontrakt för en fastighet i Juli 2016 men vi drog oss ur köpet innan tidsfristen gick ut. Nu har säljarna stämt oss och vill att vi ska betala skadestånd. Om vi inte betalar så tänker de gå vidare och koppla in kronofogden. Har de en laglig rätt att göra så? Vad kan vi göra? Enligt mäklaren så har vi rätt av häva köpet innan tidsfristen gick ut, vilket vi gjorde. Säljarna har dessutom fått huset sålt till någon annan, de har bara skickat en handskriven faktura, inga kvitto på utförd städning eller från elbolaget. Mvh Therese
SVAR

Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Reglerna om fastighetsköp regleras i jordabalken (JB) kap 4 (se här).
Ett avtal om att i framtiden köpa en fastighet är inte bindande. Det följer av formkravet för avtal om fastighetsöverlåtelse som finns i JB 4:1 st 1 (här). Enligt bestämmelsen blir ett sådant avtal endast giltigt om det är skriftligt och innehåller säljaren och köparens namn i klartext samt underskrifter, uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring samt vilken fastigheten avtalet gäller. Endast om rekvisiten är uppfyllda har ett korrekt köp skett och skadeståndsskyldighet kan aktualiseras.

Har ett sådant avtal däremot inte kommit till stånd har ni som köpare rätt att ångra er fram tills dess att köpehandlingen är undertecknad, utan att bli ersättningsskyldiga till säljaren. Det finns dock undantagssituationer, där ersättningsskyldighet ändå kan uppkomma.

Den första situationen är ifall ni som köpare åtagit er att betala skadestånd för det fall köpet inte genomförs. Den andra situationen är ifall ni har betalt handpenning. Har en sådan betalning gjorts tolkas det i rättspraxis som att man implicit, dvs underförstått, ingått ett avtal om skadeståndsskyldighet för det fall köpet inte blir av (NJA 1974 s 526). Det finns dessutom eventuellt en liten öppning för att som köpare bli ersättningsskyldig till skada som uppstått hos säljaren för att denne, pga köparens handlande, fått en befogad uppfattning om att köpet ska genomföras. Detta enligt principerna om culpa in contrahendo som HD berörde i samband med fastighetsköp i NJA 2012 s 1095 (se här). Detta har emellertid inte tillämpats i praxis ännu och de närmare förutsättningarna härför är därför oklara.

Skadeståndets storlek i de ovan nämnda fallen då ni som köpare kan bli ersättningsskyldiga begränsas till det så kallade negativa kontraktsintresset. Det är de faktiska kostnader som föranletts av avtalet, samt för eventuell förlust genom att säljaren avböjt att träffa avtal med annan spekulant.

Jag har svårt att bedöma om ersättningsskyldighet föreligger då jag inte vet något om det kontrakt ni skrev under. Enligt vad ni beskriver verkar det dock ändå inte som att säljaren lidit någon förlust och därför är min bedömning att ni inte är skyldiga att betala något skadestånd.

Hoppas svaret hjälper dig och om något är oklart får du gärna höra av dig i kommentsfältet nedan. Annars är du välkommen att höra av dig igen till Lawline om du skulle ha någon annan fråga.

Med vänliga hälsningar,




Moa Estberg
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Köp och hyra av fastighet (266)
2021-01-19 Köp återgå om man inte får bygglov?
2020-12-27 Hur tjänar man på att ta in en egen besiktningsman?
2020-12-25 Fråga om köpa av svartkontrakt
2020-11-30 Finns sms om köp av fastighet, nu vill säljaren dra sig ur. Vad gäller?

Alla besvarade frågor (88343)