En vattenläcka har upptäckts vid tillträdet, trots säljarens ord att inget sådant observerats. Vad kan man göra?

2019-03-28 i Fel i fastighet
FRÅGA
Nyligen köpt en fastighet, för två veckor sedan, några dagar efter tillträdet upptäckte jag att det stod vatten ca en meter djupt i utekällaren under huset. I frågelistan från säljaren finns en formulering som lyder: " Har ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i dränering och fuktisolering eller fuktgenomslag, fuktskador, rötangrepp eller liknande i källarvåning, i byggnadens ytter- eller innertak eller i andra delar av byggnaden? När?" Svaret är kort och gott "Nej" från säljaren på frågelistan. Efter kontakt med mäklaren har han till henne sagt att han behövt pumpa vatten varje vår som han bott i huset ut ur källaren. Vi har anlitat en besiktningsman innan tillträdet och då upptäcktes inte detta utan källaren kunde besiktas ua.Jag har själv pumpat ut vattnet två gånger men vatten har återgått till källaren, mindre mängd än tidigare men den fylls återigen med decimetervis av vatten.Vad finns det för utsikter och hur ska man välja att gå vidare i ärendet? Går det att kräva någon ersättning från säljaren? Hade problemet varit känt hade vi ej betalt summan vi betalade för fastigheten.
SVAR

Tack för din fråga!

För att besvara din fråga bör man titta bestämmelserna i 4 kap jordabalken som avser förutsättningarna kring ett fastighetsköp. Enligt 4 kap 19 § beskrivs det att en köpare kan ha rätt till påföljder om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller vad man med fog kunnat förutsätta vid köpet. Till beskrivningen följer dock en begränsning att köparen inte kan åberopa avvikelser som borde upptäckts innan köpet.

Det ovanstående utgör utgångspunkten för en bedömning. Enligt din beskrivning rör det sig om en vattenläcka som upptäckts först efter att tillträde skett. Frågan blir då om det gått att upptäcka det innan köpet. En omständighet som talar mot det är att besiktningsmannen inte heller noterat något.

En viktig detalj är betydelsen av säljarens frågelista. Inom rättspraxis har det erkänts vid flera tillfällen att även saker säljaren uttalar kan betraktas som avtalsinnehåll. Det är med andra ord inte nödvändigt att det står med i det skriftliga kontraktet. För att försöka göra det så tydligt som möjligt kommer jag att beskriva det i en stegvis ordning.

1) I första hand får man bedöma om säljarens uttalande garanterar att ett visst förhållande stämmer. Enligt din beskrivning av frågan går det att argumentera för att säljaren genom sitt uttalande faktiskt garanterar att sådant som beskrivs inte förekommit. Det som talar emot är att frågan är allmänt ställd och besvarad i ett frågeformulär.

2) Nästa steg är att bedöma precisionen av de uppgifter som förmedlats. Enligt din beskrivning är frågan tydlig och förklarar vilka brister eller fel som det gäller. Sammantaget talar det för att kravet på precision är uppfyllt.

3) Slutligen återstår frågan om det kan betraktas som att det inverkat på köpet. Utgångspunkten för bedömningen är hur vattenläckan påverkat förutsättningarna för överenskommelsen. Givetvis är din uppfattning viktigt, men man bör också göra en mer allmän bedömning av den upplevda avvikelsen, dvs. vattenläckan. Sammantaget, med hänsyn till avvikelsens karaktär och din uppfattning, talar mycket för att det kan anses som att det inverkat på köpet.

Avslutningsvis, även om punkt 1 inte kan anses uppfylld, är min bedömning att det finns möjlighet att hävda att säljaren genom sitt svar på frågan gett dig goda grunder till att utgå ifrån att det inte skulle finnas några problem med vattenläckor. Tillsammans med övriga punkter går det därför att argumentera för att det får anses följa av avtalet och att vattenläckan är en brist i vad som avtalats om fastighetens skick. Möjligheterna till påföljder består av prisavdrag eller hävning om felet är väsentligt. Det första man måste göra är dock att meddela säljaren (reklamation) för att inte förlora sin rätt att göra felet gällande. Skulle det inte gå att komma överens med säljaren är det ytterst domstolen som kan avgöra frågan. För att en prövning ska ske krävs att du skickar in en stämningsansökan till tingsrätten i området.

Jag vill passa på att önska dig lycka till och hoppas att du fått svar på din fråga. Erfarenhetsmässigt skulle jag rekommendera att undersöka möjligheterna att ta hjälp av en jurist med erfarenhet inom området. Fastighetsjuridiken är inte helt enkel och ibland kan det vara skönt att få en mer detaljerad granskning av sitt ärende, eller stöd i en eventuell tvist. Om det låter intressant är mitt tips att gå in på https://lawline.se/boka som beskriver vilka tjänster Lawline erbjuder.
Christoffer Edvardsson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (332)
2019-04-25 Hur långgående är undersökningsplikten?
2019-04-25 Rätt till ersättning på grund av fel i fastighet?
2019-04-19 Föreligger rätt till prisavdrag om boytan i en villa är mindre än vad som avtalats?
2019-04-17 Fel i fastighet - Hur påverkas undersökningsplikten av uppgifter från säljaren?

Alla besvarade frågor (68197)