En sambos samäganderätt till en fastighet
Hej jag och min sambo har köpt en tomt och byggt ett hus i hennes hemland (Montenegro). Då hon har medborgarskap både i Sverige och Montenegro så står hon som registrerad ägare av fastigheten .Så jag undrar vad vi behöver skriva för dokument så att jag säkrar upp min andel i huset vid en ev. Separation.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det är viktigt att du skiljer på äganderätt och sådan egendom som ingår i en bodelning, s.k samboegendom. Samboegendom är sådan egendom som du och din sambo förvärvat för ert gemensamma bruk. Allt som ni köpt innan ni träffades räknas inte som samboegendom. Bara för att man är sambos äger man inte egendomen ihop på grund av samboskapet. Vid ett eventuellt uppbrott kommer samboegendomen fördelas mellan dig och din sambo i en bodelning, men äganderätten kommer fortfarande vara densamma. Bodelning handlar alltså bara om uppdelningen. Eftersom ni inte är gifta har ni heller ingen bodelning som automatisk kommer ske efter ert uppbrott. Därför måste antingen du eller din sambo påkalla att ni vill att en bodelning ska göras senast ett år efter ert uppbrott för att det ska komma till stånd.
Räknas huset som er samboegendom?
Det är bara sambos gemensamma bostad och bohag (lösa saker) som räknas som samboegendom och det är bara den egendomen som ingår i en eventuell bodelning [3 § samboL]. Som gemensam bostad räknas en fastighet som någon av sambosarna äger och som används som sambosarna gemensamma hem och innehas huvudsakligen för det ändamålet. Nu vet jag inte om ni avsett att bo i huset i Montenegro eller om det enbart är till för fritidsändamål. Om huset huvudsakligen är till för fritidsändamål är det inte att betrakta som samboegendom [7 § samboL] och ingår således inte i en bodelning.
Nedan har jag presenterat två alternativ på vad du kan göra [1a, 1b]. Därefter har jag presenterat något du ska göra oavsett om du väljer 1a eller 1b [2].
1a.Dold samäganderätt
Även om det är din sambo som står som ägare av fastigheten kan du ändå anses ha en dold samäganderätt som innebär att du har ett anspråk på din andel av fastigheten. Det finns vissa kriterier som måste vara uppfyllda i sådana fall. För det första måste antingen du eller din sambo köpt fastigheten i sitt namn för gemensamt bruk och det måste även finnas en gemensam partsvilja att fastigheten inköpt i syfte att den skulle vara samägd. För det andra måste den andra sambon i sådana fall givit något ekonomiskt tillskott vid förvärvet av fastigheten. Som jag förstår det har din sambo köpt fastigheten i sitt namn men för ert gemensamma bruk då ni köpt fastigheten i hennes namn för att hon var medborgare i det land ni köpt fastigheten i. Huruvida du givit ett ekonomiskt tillskott kan jag inte uttala mig om, men i och med att du säger att ni köpt fastigheten tillsammans samt att NI byggt huset förstår jag det som att du bidragit med pengar. Om samtliga krav är uppfyllda anses det finnas en dold samäganderätt. Det innebär att du har ett anspråk på din sambo att stå som öppen ägare. Om både du och din sambo är överens om att ni ska samäga fastigheten kan ni skriva en insättandeförklaring. I insättandeförklaringen ska det framgå att du varit dold samägare och att du nu vill bli öppen ägare. Dessutom måste förklaringen också uppfylla kraven på köp av fastighet enligt 4 kap.1 § JB. Som tidigare nämnt innebär det alltså att förklaringen är skriftlig, innehåller en överlåtelseförklaring från din sambo, uppgift om köpeskilling samt att handlingen är undertecknad av er båda.
Om du och din sambo inte är överens om kan du väcka talan i domstol om att få rätt till din andel. Kom bara ihåg att en domstolsprocess kan bli väldigt kostsam och att det således är bättre om ni fixar en insättandeförklaring som säger att du är samägare nu när ni är tillsammans. När du fått insättandeförklaringen ansöker du om lagfart hos Lantmäteriet och måste även betala stämpelskatt för din andel.
1b.Köpa en andel i fastigheten
Om du inte har dold samäganderätt för att du inte betalt något av fastigheten, eller för att din sambo ägt fastigheten innan kan du betala en summa för att köpa en del av fastigheten. Om ni skulle gå skilda vägar kan hon få behöva köpa ut dig [4 kap. 8 § JB]. För att köpa en andel i fastigheten måste du uppfylla formkraven för fastighetsköp enligt 4 kap. 1 § JB. Formkraven innebär att du ska upprätta en köpehandling som innehåller uppgift om köpeskillingen, en förklaring från din sambo att hon överlåter en del av fastigheten till dig samt en underskrift från er båda. Dock, som jag har förstått det har ni köpt fastigheten tillsammans och då kan du istället betraktas som dold samägare, under förutsättning att du uppfyller de kriterier som gäller för dold samäganderätt.
2.Skriv ett samboavtal
Genom att skriva ett samboavtal kan ni välja att avtala bort bodelningsreglerna som finns i sambo. Ni kan då antingen välja att ni inte ska bodela någonting allt, eller välja ut viss egendom som ni inte vill ha med i bodelningen. Om ni väljer att avtala bort reglerna i samboL kommer du och din sambo får det som ni äger och sådant ni äger med samäganderätt delas mellan er. Ni kan också välja att avtala att fastigheten ska tas bort från bodelningen. Då kommer de andelar du äger av fastigheten tillfalla dig och vice versa.
Vad bör du göra?
Baserat på den information du givit mig och baserat på den information jag presenterat för dig gör jag följande bedömning: Beroende på om du uppfyller kriterierna för dold samäganderätt eller inte kan du göra på olika sätt. Om du uppfyller kriterierna ska du och din sambo skriva en insättandeförklaring som uppfyller formkraven för köp av fast egendom enligt 4 kap. 1 § och där det framgår att du står som öppen ägare tillsammans med henne. Ansök därefter om lagfart hos Lantmäteriet. Om du inte uppfyller kriterierna för dold samäganderätt kan du köpa en andel i fastigheten, så att hon därefter kan köpa ut dig om det skulle behövas vid ett uppbrott. Här behöver även formkraven för köp av fast egendom vara uppfyllda.
Därefter bör ni upprätta ett samboavtal där det antingen framgår att ni vill ta undan fastigheten från en framtida bodelning och att ni därmed kommer fortsätta samäga fastigheten, eller att ni avtalar bort alla samboL bodelningsregler och väljer att behålla allt som ni själva äger inklusive era andelar av fastigheten.
Hoppas du fick svar på din fråga. Hör gärna av dig på min mejl om något var oklart. Ha en fortsatt trevlig dag,
Med vänliga hälsningar,
