En juridisk person vill hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand. Kan föreningen neka uthyrning, och i sådana fall under vilka omständigheter?
Hej jag har en fråga gällande bostadsrättslagen Kapitel 7 paragraf 11.
om upplåtelse i andra hand. där står följande text.
I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.
Föreningen vill förbjuda korttidsuthyrning och lägga in att dom även ska avgöra om gästen som vill besöka lägenheten ska få göra de. Kan dom göra de för den juridiska personen om det inte finns
Befogad anledning ?
1.Föreningen finns på en skidort där huvudsakligen korttidsuthyrning är vanligast
2. Lägenheterna är fritidsbostäder
3. Lägenheterna är uthyrda ca 13% om året resterande tid är dom tomma.
4. ca 30 bokningar per år och ca 3ggr har vi fått tillrättavisa gäster att dom är störande eller har parkerat fel. så ca 10% av dom besökande gäster har vi fått tillrättavisa med vår störnings jour vi har upprättat på området.
5. Nån hotellverksamhet bedrivs inte utan endast lägenhets uthyrning.
6. Vi följer Stadgarna och upplyser gästerna vilka regler som gäller.
7. Vi har informerat styrelsen att skyltning på utsidan måste göras för att informera våra gäster
vilka regler som finns på området. så att dom inte kan parkera fel eller för många bilar samt att skoterkörning är förbjuden. Men styrelsen vill inte göra detta utan anser att det är fult med skyltar och inte passar där. men ända så är orsaken att förbjuda vår uthyrning att gästerna stör.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Av din fråga drar jag slutsatsen att du har ett företag eller annan juridisk person som äger en bostadsrättslägenhet, och att det tidigare har varit tillåtet att hyra ut lägenheten ifråga för korttidsuthyrning, men att bostadsrättsföreningen nu motsätter sig detta. Stämmer det? Jag tolkar din fråga som att du vill ha exempel på när det finns befogad anledning att neka andrahandsuthyrning, och om det kan vara aktuellt i ditt fall. Jag kommer att gå igenom vad som krävs för att få hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand och vad man kan göra om styrelsen inte samtycker. Därefter kommer jag att gå igenom vilka särskilda regler som gäller för juridiska personer som nekas hyra ut en bostadsrättslägenhet, och när föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu.
Upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand, 7 kap 10 § Bostadsrättslagen
Av 7 kap 10 § 1 st Bostadsrättslagen (här) framgår att en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande enbart om bostadsrättsföreningens styrelse samtycker. Samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse behövs dock inte i två situationer, nämligen:
1.om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap bostadsrättslagen av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2.om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.
Detta framgår av 7 kap 10 § 2 st Bostadsrättslagen (här). I samma stycke finns en hänvisning till 7 kap 6 § 2 st Bostadsrättslagen (här). Där framgår att om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.
Om inte annat har avtalat ska lägenheten alltså bara hyras ut i andra hand som permanentbostad. Om den juridiska personen avtalar med bostadsrättsföreningens styrelse om att lägenheten ska få hyras ut som fritidsbostad och styrelsen godkänner detta är det ändamålet tillåtet. Om lägenheten från början var avsedd för fritidsändamål är det givetvis också tillåtet att hyra ut den i andra hand i det syftet.
Om styrelsen inte samtycker till andrahandsupplåtelse, 7 kap 11 § Bostadsrättslagen
Huvudregeln i 7 kap 11 § 1 st Bostadsrättslagen
Det kan hända att en bostadsrättsinnehavare frågar styrelsen om lov att hyra ut lägenheten i andra hand men att styrelsen inte godkänner detta. I så fall kan bostadsrättsinnehavaren vända sig till Hyresnämnden för att få tillstånd till andrahandsuthyrningen, se 7 kap 11 § 1 st Bostadsrättslagen (här). Huvudregeln enligt första stycket är att andrahandsuthyrning ska tillåtas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
De särskilda reglerna för juridisk person som vill hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand – 7 kap 11 § 2 st Bostadsrättslagen
Om det är fråga om andrahandsuthyrning av en bostadsrättslägenhet som innehas av en juridisk person gäller reglerna i 7 kap 11 § 2 st Bostadsrättslagen (här). Om styrelsen inte samtycker kan den juridiska personen få frågan om andrandsuthyrning prövad av hyresnämnden enligt enligt 11 § 2 st Bostadsrättslagen när det gäller en bostadslägenhet. För att den juridiska personen ska få tillstånd att hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand krävs enbart att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
När kan föreningen ha befogad anledning att vägra samtycke?
Enligt lagkommentarer från Zeteo, ska lägenheten hyras ut i andra hand för det användningsområde som den juridiska personen och föreningen har avtalat om. Om det gäller en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål och parterna inte har ingått något avtal rörande lägenhetens användning ska lägenheten användas som permanentbostad, se 7 kap 6 § 2 st Bostadsrättslagen (här). Om den juridiska personen som äger lägenheten har ett avtal om att lägenheten ska användas som permanentbostad kan alltså inte Hyresnämnden gå in i efterhand och lämna tillstånd för att lägenheten ska användas till något annat ändamål.
Vidare har föreningen befogad anledning att vägra samtycke om "anmärkningar ifråga om skötsamhet kan riktas mot den person som faktiskt ska nyttja lägenheten" (citat från lagkommentar från Zeteo). Vid prövningen av skötsamhet har däremot betalningsförmågan hos den som rent faktiskt ska nyttja lägenheten ingen betydelse, eftersom det är den juridiska personen som svarar för avgifterna gentemot föreningen. Har föreningen och den juridiska personen träffat ett särskilt avtal gällande användning av lägenheten, får bedömningen av om det finns befogad anledning att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som träffats. Detta kan t.ex. innebära att lägenheten ska få upplåtas som övernattningsbostad.
Vad du kan göra nu
Det är svårt att veta exakt vilka möjligheter du har att få rätt till korttidsuthyrning, då jag inte vet om du har något avtal med bostadsrättsföreningen rörande detta, och i så fall vad avtalet innehåller. Till att börja med rekommenderar jag att du kollar i avtalet du och föreningen har, och kontrollera vilka ändamål för uthyrning som avtalet reglerar. Om föreningen nekar andrahandsuthyrning kan du ta kontakt med Hyresnämnden och kolla vilka möjligheter du har att få tillstånd till andrahandsuthyrning. Om du har fler frågor kan du även maila mig på jenny.hedin@lawline.se eller ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.
Vänligen,
