Ekonomisk kompensation för vattenskada i bostadsrätt
Hej, Jag har en fråga om tidigare ägarnas ansvar för en fuktskada efter en bostadsrättsaffär.
Under visning av min nuvarande lägenhet kände vi av en starkt avloppslukt i badrummet. Enligt ägarna (skriftligt svar via mäklaren) hade de känt av lukten ibland men efter att hade pratat med grannen var de övertygade att det berodde på vattenlåset som hade tömts av misstag. Dagen efter var vi i lägenheten och lukten var borta.
När jag (och en kompis) var där en gång till, var lukten där igen och ägarna försäkrade oss igen att de hade inte känt av lukten alls och han skyllde igen på städarna som hade tömt vattenlåset igen.
Efter att jag tog över lägenheten märkte jag av lukten direkt som var där under 80%-90% av tiden. Jag påpekade det för ägarna och vi hade en pågående mailväxling och diskuterade ett antal åtgärd (allt runt byte av vattenlås, spolning uppifrån, etc).
Under tiden, i samband med renovering av köket, vi upptäckte en fuktskada i badrummet som "hade pågått under en längre tid och orsakade kraftig avloppslukt" enligt rapport från ett fuktexpert företag som var anlitata av Föreningen.
Nu har jag varit utan badrum i närmare 3 månader. Det mesta av kostnader för återställning av badrummet till samma skick som tidigare täcks av min hemförsäkring men jag måste betala ändå ett belopp på runt 25,000 för åldersavdrag (plus all inredning om jag vill byta).
Jag undrar om jag kan kräva tidigare ägarna för kompensation då felaktiga uppgifter lämnats som orsak för avloppslukten
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler för att besvara din fråga finns i bostadsrättslag (BRL) och köplag (KöpL).
Bostadsrättslagen om föreningens/bostadsrättshavarens skyldigheter
När det gäller bostadsrätter ansvarar bostadsrättshavaren för det inre underhållet av lägenheten om inte föreningen i stadgarna har tagit på sig denna skyldighet. Enligt 7 kap. 1 § BRL ska föreningen vid upplåtelsen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för ändamålet om inte annat har avtalats. Vidare står det i 7 kap. 2 § BRL att om lägenheten inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt till enligt 1 §, får bostadsrättshavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Bostadsrättshavaren ansvarar inte för reparationer av ledningar för avlopp och vatten om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet (7 kap. 12 § BRL). För reparationer på grund av bl.a. vattenledningsskada ansvarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller av bostadsrättshavarens hushållsmedlemmar eller andra personer som denne svarar för.
Det finns ett vägledande rättsfall från Högsta domstolen som handlar om åldersavdrag för praktiskt nödvändiga reperationsåtgärder. I rättsfallet (NJA 2011 s. 548) hade en bostadsrättsförening reparerat en brandskada bl.a. i en lägenhet. Lägenheten hade skadats av rök och sot på grund av brand i en grannfastighet. Bostadsrättsföreningen erhöll ersättning för reparationerna ur sin fastighetsförsäkring; dock minskades ersättningen med ett åldersavdrag. Föreningen krävde den aktuella bostadsrättsinnehavaren på ersättning motsvarande åldersavdraget, dvs. för den standardhöjning som reparationen i princip hade inneburit. Högsta domstolen fann att bostadsrättsinnehavaren inte var skyldig att utge ersättning för den standardhöjning som hade blivit en följd av de praktiskt nödvändiga reparationsåtgärderna.
Fel i bostadsrätt
En bostadsrätt räknas som lös egendom och därför är köplagen tillämplig vid försäljning av en sådan. Enligt 17 § KöpL är en bostadsrätt felaktig om den har en lägre standard än vad köparen har rätt att kräva. Är standarden angiven i det skriftliga avtalet och bostadsrätten inte stämmer överens med det angivna är den felaktig. Muntliga uppgifter som säljaren lämnat och köparen tagit intryck av är även att anse som att vara en del av avtalet. För bevisningens skull bör dock sådana uppgifter anges skriftligen.
Om avtalet inte anger något om standarden kan köparen förvänta sig en normal standard. Som fel kan även sådant åberopas som avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta. Vad som är normal standard är självklart svårt att avgöra, det beror bland annat på bostadsrättens ålder. En köpare måste således räkna med normal förslitning och normala åldersförändringar. Om bostadsrätten är i klart sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med föreligger fel som köparen med framgång kan åberopa.
När det gäller fel enligt 17 § KöpL ansvarar säljaren oavsett om denne kände till eller borde ha känt till felet. Däremot är det viktigt att utreda om köparen borde ha känt till felet. Kände köparen till en viss egenskap i bostadsrätten när avtalet ingicks kan denne inte senare åberopa egenskapen som ett fel. I 20 § andra stycket KöpL anges köparens undersökningsplikt av bostadsrätten. När det gäller köp av lös egendom har köparen ingen generell undersökningsplikt, men har köparen däremot undersökt bostadsrätten innan köpet kan inte sådana fel åberopas som borde ha märkts vid undersökningen. Undersökningen som köparen ska utföra kan även begränsas eller helt bortfalla på grund av säljarens uppträdande. Säljaren kan ge utfästelser eller vissa uppgifter om bostadsrätten som gör att köparen inte behöver undersöka den i de hänseenden som uppgifterna avser.
Slutsats
Sammanfattningsvis är min bedömning att du bör kunna få ekonomisk kompensation från bostadsrättsföreningen med stöd av bostadsrättslagen eller av de tidigare ägarna med stöd av köplagen. Enligt min uppfattning är det dock lättare för dig att kontakta din förening och informera dem om att de ansvarar för att reparera vattenskador i lägenheten och att om lägenheten inte är i godkänt skick får bostadsrättshavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Dessutom bör du argumentera för att återställningen av badrummet var en nödvändig reparationsåtgärd och att föreningen då ska ersätta åldersavdraget.
Annars får du kontakta de tidigare ägarna av bostadsrätten och hävda att din undersökningsplikt begränsades av deras uttalanden om att lukten inte var något att oroa sig för, medan det är mycket möjligt de i sin tur kan argumentera för att du borde ha undersökt avloppslukten närmare eftersom du kände av den. Det blir således en bedömningsfråga om köparens undersökningsplikt utsläcktes av säljarens uppträdande.
Du får gärna återkomma till oss om du har ytterligare frågor!
Vänliga hälsningar,
