Efterarvsrätt vid en försäljning till någon av arvingarna
jag äger en fastighet till 100% och min make är avliden. Inget äktenskapsförord förelåg. Kan jag sälja 50% av fastigheten till 2 av våra gemensamma barn? Kan jag i så fall stå kvar på lånet på fastigheten? Vi har ett inbördes testamente som innebär att 2 av våra barnbarn endast ska erhålla sin laglott av kvarlåtenskapen när jag avlider. Hur påverkar 50% av försäljningen dessas laglott. Alternativet kan vara att ge 50% av fastigheten som gåva. Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar vad du kan göra med dina tillgångar så att den arvsrätt som har uppkommit genom testamentet och genom lag inte kränks. Jag kommer också snabbt att beröra din fråga om lånet. Jag kommer i mitt svar att hänvisa till ärvdabalk (1958:637) (hädanefter ÄB). Jag vet inte hur många barn och barnbarn du har och jag kommer därför på ett övergripande sätt förklara hur det ligger till med arvsfrågan och vad du får och inte får göra med dina tillgångar. Jag utgår i mitt svar från att din make inte hade några barn utanför ert äktenskap.
Gällande lånet
Även om lånet är förknippat med fastigheten kan du fortfarande eventuellt stå kvar på lånet om det sker en ägarförändring. Det är egentligen en fråga som din långivare bör svara på men generellt sett kan man säga att avbetalningen av lånet inte är direkt förbundet med fastigheten, förutsatt att inte fastigheten i fråga utgör någon säkerhet för lånet. Jag skulle råda dig att tala med långivaren och se vilka villkor som finns. Det är absolut inte otänkbart att de inte har något intresse i vem som faktiskt äger fastigheten i fråga, och att de endast bryr sig om att få betalt för lånet.
Arvssituationen
När din make avled uppstod en arvsrätt för era gemensamma barn. Eftersom det i svensk rätt finns en regel som ger maken företräde till hela kvarlåtenskapen har de i stället rätt till efterarv efter sin far, se 3 kap. 1 § ÄB och 3 kap. 2 § ÄB. Ett exempel kan förklara det bäst:
A avlider med tillgångar på 500'. Gift med B som har 300'.
Bodelning: 500+300/2= 400'
B får 400' i bodelningen och A:s dödsbo 400'. De 100' som B får i bodelning för att få sin halva på 400´ får B med full äganderätt. De 400' som tillkommer B från dödsboet är med full förfoganderätt. Detta innebär att 400' av B:s totala 800' är från A med full förfoganderätt. Vid B:s frånfälle har A:s arvingar rätt till 50% av B:s kvarlåtenskap i arv från A. Skulle B:s kvarlåtenskap nu uppgå till exempelvis 1 000 000kr har arvingarna efter A fortfarande rätt till 50% av den totala behållningen, alltså 500´. Detta eftersom det är just andelen som är avgörande och inte det faktiska värdet eller den specifika tillgången.
Efterarvsrätten inte omfattar specifik egendom som kom från dödsboet, utan bara en andel av den efterlevandes tillgångar, se NJA 1995 s. 303. Alltså är det inte fastigheten i sig som utgör efterarvet, utan endast dess värde som utgör en andel av boet.
Du säger i din fråga att era barnbarn har rätt till sin laglott enligt ert testamente. Laglotten är ett begrepp inom arvsrätten som innebär halva arvslotten, se 7 kap. 1 § ÄB. Arvslotten är den del man har rätt till ursprungligen. Har man två barn har de rätt till hälften var. Laglotten i det fallet är alltså 1/4. Om någon har gjort en bröstarvinge "arvslös" genom testamente kan bröstarvingen alltid kräva ut sin arvslott genom att begära att testamentet jämkas, se 7 kap. 3 § ÄB.
Laglotten förutsätter att det finns en arvsrätt överhuvudtaget. Eftersom du har två barn i livet som dessutom är era gemensamma barn har de för det första rätt till arvet efter sin far vid din bortgång, och sedan i egenskap av bröstarvingar till dig även rätt till arvet efter dig. Deras barns arvsrätt aktualiseras först om deras förälder (era barn) avlider, se 2 kap. 1 § ÄB. De delar då på sin förälders andel. Det är först i den situationen som man kan tala om en egentlig arvsrätt för barnbarnen. Det går inte att säga vad deras laglott är i dagsläget eftersom det ännu inte går att säga vilka som är arvsberättigade vid ditt frånfälle. Om barnbarnets förälder har avlidit har de rätt till en arvslott, och i det fallet kommer testamentet få den effekten att deras arvsrätt inskränks.
En eventuell försäljning av fastigheten
Era gemensamma barn har som sagt rätt till ett efterarv efter sin far. Jag vill åter påminna om att de inte har rätt till specifik egendom utan endast en kvotdel. Om man får ett marknadsmässigt pris för fastigheten är fortfarande behållningen i dödsboet detsamma, men det har förändrats från fastighet till rena kontanter.
Den del som du fick i bodelningen som du har med fri äganderätt får du göra vad du vill med. Den andra halvan har du med fri förfoganderätt. Det innebär att du får använda den delen, men inte på ett sätt som skadar efterarvet. Om vi utgår från att halva din totala förmögenhetsmassa utgör efterarvet efter barnens far, har era barn rätt till lika delar av arvet efter sin far och sedan lika delar av arvet efter dig. De barnbarn som eventuellt får en arvsrätt genom att deras förälder gått bort har då rätt att dela på den förälderns andel, och där blir testamentet som inskränker deras rätt till endast laglotten aktuellt.
Om det är så att man genom en rättshandling har minskat efterarvet har efterarvingarna rätt till kompensation för detta, se 3 kap. 3 § ÄB. Man kan inte tala om en minskning av efterarvet om det är så att du fått marknadsmässig ersättning för fastigheten. Om däremot värdet på den kvotdel av din totala förmögenhetsmassa som utgör efterarvet har minskat med minst 25% har efterarvingarna rätt till kompensation för detta, se NJA 2013 s. 736. Det skulle vara fallet om man ger bort hela eller delar av huset. Ett exempel kan belysa det:
Efter den första makens bodelning uppgår efterlevande makes totala förmögenhet till 4 miljoner. Hälften av detta utgör efterarvet. Av de 4 miljonerna utgör fastigheten 1 miljon. Om fastigheten säljs för 1 miljon är fortfarande den totala förmögenhetsmassan 4 miljoner, och efterarvet är fortfarande värt 2 miljoner. Om man ger bort fastigheten för noll kronor är den totala förmögenhetsmassan 3 miljoner, och hälften av detta utgör fortfarande efterarvet. I det fallet har efterarvet minskat med 25% och de förfördelade har rätt till kompensation.
Om det är samma personer som ärver den först avlidne som den senare avlidna kommer detta att jämna ut sig genom att de som inte fick ekonomiska fördelar vid försäljningen, och som således har sett sitt efterarv efter sin far minska, får en större del av arvet från dig för att jämna ut balansen. Dessutom ska en bröstarvinge som fått en gåva av sin arvlåtare räkna av detta på sitt arv senare, om inget annat framkommit i samband med gåvan, se 6 kap. 1 § ÄB. I det fallet att någon av era barn fått fastigheten eller delar av den som gåva och inget annat har framkommit vid gåvan kommer detta att räknas som ett förskott på arvet efter dig, och således utjämnas balansen.
Om det är så att man inte kan täcka upp för minskningen ekonomiskt vid den siste makens död kan det bli aktuellt med en återbäring av värdet från de som tog emot det, förutsatt att de vetat om att gåvan skadat andra efterarvingar. Om någon av barnen fått huset gratis och det inte kan lösas genom kompensation, och mottagarna varit medvetna om att de gjort en vinst på bekostnad av de andra barnens arv kan de få täcka upp detta genom att själva återbära ett visst värde till dödsboet vid ditt frånfälle.
Sammanfattning
Gällande lånet bör din långivare kunna svara på vilka villkor som gäller vid en eventuell försäljning. Dina barnbarns arvsrätt blir först aktuell vid dess föräldrars bortfall, och i det fallet kommer testamentet inskränka deras rätt. Dock går det inte att säga vad deras andel utgör redan nu eftersom det inte går att svara på vilka som är arvsberättigade vid ditt frånfälle. Att sälja eller ge bort fastigheten är möjligt men om det sker på "bekostnad" av någon arvinge kan denne behöva kompenseras på något vis. Dock kommer det sannolikt att bedömas som ett förskott på arvet från dig och således kan ställningen mellan arvingarna inbördes utjämnas.
Skulle du ha några följdfrågor kring mitt svar får du gärna höra av dig till: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
